Travaux soumis à permis de construire
Quels que soient les travaux entrepris et sous réserve de la localisation du terrain, dès lors que les surfaces envisagées sont supérieures à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, alors il convient de déposer en mairie un dossier de permis de construire.
Par exception et sous conditions, le permis de construire est requis pour les travaux sur les constructions existantes qu’à partir de 40 m² de surfaces dans les zones Urbaines des communes couvertes par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un Plan d’Occupation des Sols (POS) (voir ici : permis de construire 40 m²)
Vous aurez toutes les infos sur la surface de plancher et l’emprise au sol en cliquant ici : surface de plancher et emprise au sol.
Précisons que les travaux exemptés de permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable.
Quelques exceptions à la règle des 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol Parmi les projets dont la réglementation prévoit également un permis de construire :
- Les extensions de plus de 20m², dès lors que la surface de plancher ajoutée à celle du bâtiment attenant est supérieure à 170 m² ;
- La construction d’une piscine sous un abri de plus de 1,80 de hauteur ;
- La construction d’une éolienne dont la hauteur est supérieure à 12 m ;
- Les changements de destination s’accompagnant d’une modification des structures porteuses de la façade.
Réglementation :
Art. L.421-1 et suivants du code de l’urbanisme
Art. R.421-1 du code de l’urbanisme
Art. R.421-14 et suivants du code de l’urbanisme
Art. R.421-2 du code de l’urbanisme
Qui peut déposer un permis de construire ?
La réglementation dispose que pour avoir le droit de déposer un dossier de permis de construire (art. R.423-1) :
- Il faut être le propriétaire du terrain ou avoir obtenu son accord : l’accord peut prendre la forme d’un titre habilitant à construire rédigé sur papier libre, daté et signé conjointement par le propriétaire et le demandeur de permis de construire ;
- En cas d’indivision, il faut obtenir l’accord de l’un ou de plusieurs des co-indivisaires ;
- Ou enfin, il faut avoir la possibilité de recourir à l’expropriation pour cause d’utilité publique : ce sont généralement les communes, les EPCI ou les organismes tels que la SAFER qui profitent de cette prérogative.
Pour un particulier, il ne lui est donc pas obligatoire d’être le propriétaire du terrain pour déposer un permis de construire, son accord demeure cependant nécessaire.
A noter toutefois : de manière très surprenante, il ne revient pas au service en charge de l’instruction du permis de construire de contrôler la qualité réelle du demandeur.
L’instruction du permis de construire relève en effet du droit administratif. Aussi, l’aspect civil n’intéresse pas l’administration, sauf lorsqu’elle a connaissance qu’une demande d’autorisation de construire est susceptible de porter atteinte au droit de propriété, auquel cas elle est en droit de refuser la demande.
Dépôt du permis de construire
La réglementation prévoit que les dossiers de permis de construire peuvent être déposés en mairie en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
La mairie doit être celle du terrain d’accueil du projet. Il n’est pas possible de déposer un dossier de permis de construire dans une autre commune que celle du terrain.
La mairie attribue un numéro d’enregistrement au dépôt du permis de construire. Le numéro d’enregistrement du permis de construire est précisé dans chacune des correspondances émanant du service en charge de la demande.
Que comporte un dossier de permis de construire ?
Ce que l’on appelle « dossier de permis de construire » comporte dans les faits deux types de documents :
- D’une part le formulaire, évidemment rempli ;
- D’autre part les pièces à joindre.
Le formulaire rempli de permis de construire
Deux types d’imprimés sont à la disposition du demandeur :
- Le formulaire CERFA n°13409*02, qui fait office de permis de construire et de permis d’aménager.
- Le formulaire CERFA n°13406*03, qui est utilisé pour déclarer la construction d’une maison individuelle ou de ses annexes.
Ce dernier formulaire doit être utilisé de préférence si les travaux consistent en la construction d’une maison, d’une piscine, d’un abri de jardin ou d’un garage. Il peut aussi être utilisé pour déclarer la modification du volume d’une maison : extension, véranda.
Il est possible de déposer l’un ou l’autre des imprimés de permis de construire indistinctement. Si le formulaire CERFA n°13409*03 est utilisé, il suffit alors de cocher « Permis de construire » en entête de l’imprimé.
Il existe des versions de ces formulaires de permis de construire remplissables « en ligne« . Le service public entend par « en ligne » le fait qu’il soit possible de les remplir directement sur un ordinateur pour les imprimer ensuite.
D’où une confusion : il n’est pas possible de déclarer une construction par Internet avec ces formulaires en ligne, mais seulement de les remplir au clavier.
Un autre problème de ces versions « en ligne » : les anciennes versions parfois disponibles sur les sites des mairies peuvent être bugués (!).
Réglementation :
Le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions
Depuis le 1er mars 2012 et suite à la réforme de la fiscalité de l’urbanisme, les demandes d’autorisation de construire doivent être déposées avec un formulaire de déclaration des éléments imposables.
Il convient par exemple d’inscrire dans ce formulaire, selon la nature du projet :
- La surface taxable ;
- La superficie du bassin de la piscine ;
- L’emprise au sol des aires de stationnement ;
- La répartition des logements selon leur mode de financement …
Ce formulaire permet ainsi d’effectuer le calcul de la taxe d’aménagement ou du versement pour sous-densité.
Consultez cette page pour plus d’informations sur la surface taxable -> surface taxable.
Les pièces obligatoires à joindre à un dossier de permis de construire
Le bordereau de dépôt des pièces à joindre correspond à une check-list qui recense l’ensemble des pièces à joindre à la demande selon la localisation du terrain et la consistance du projet.
Il faut savoir que le code de l’urbanisme dispose que ce bordereau DOIT être joint avec le permis de construire. Dans les faits, le service instructeur ne considère pas que le bordereau soit une pièce essentielle, aussi il est difficilement envisageable de faire l’objet d’une notification pour pièce manquante en l’absence du bordereau.
Les pièces à joindre cités par le bordereau correspondent pour l’essentiel aux plans, à la notice descriptive et le cas échéant à l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
- PC1 Plan de situation ;
- PC2 Plan de masse ;
- PC3 Plan en coupe du terrain ;
- PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
- PC5 Plan des façades et des toitures ;
- PC6 Document graphique ;
- PC 7/8 Photographies en environnement proche et lointain ;
- PCMI 14-1 Formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique.
Tous ces documents doivent obligatoirement être réalisés. Contrairement à la déclaration préalable, aucune dispense dans la réalisation des plans en fonction du projet n’est prévue.
Vous retrouverez toutes les infos pour réaliser ces plans en cliquant ici.
Ressources légales :
Les autres pièces à joindre
D’autres pièces peuvent être réclamées en fonction de la situation du terrain et de la nature des travaux, notamment :
- L’étude de sol (PC13),
- Les pièces à joindre à un permis de démolir (PC 27),
- L’attestation de prise en compte de l’étude RT 2012 (PCMI 14-1)
- Le dossier de sécurité et d’accessibilité pour un Établissement Recevant du Public (PC 39 et PC 40).
Seul le service instructeur peut indiquer si ces documents doivent accompagner la demande de permis de construire.
A savoir néanmoins que l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique concerne exclusivement les projets de construction de bâtiment d’habitation ou d’extension à usage d’habitation (art. 1 de l’arrêté du 26 octobre 2010).
Cette pièce n’a donc pas à être jointe dès lors que le projet n’est pas à usage d’habitation. De plus, la RT 2012 ne s’applique qu’aux bâtiments disposant d’un système de chauffage ou de climatisation.
De ces dispositions combinées, il apparait que les demandes portant sur la construction d’un garage, abri de jardin, cabanon, d’une piscine … n’ont pas à comporter d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
Le récépissé de dépôt
Lorsque le dossier de permis de construire est déposé en main propre, la mairie doit en retour fournir un récépissé de dépôt, sur lequel sont inscrites les références du permis de construire ainsi que la date de dépôt. La mairie y appose également son cachet.
Dans la pratique : les mairies ne transmettent pas toujours ce récépissé. C’est pourquoi il est conseillé d’en imprimer un exemplaire pour le présenter en mairie. En effet, le récépissé de dépôt n’est en aucun cas un document superflu.
Au contraire, il précise explicitement le délai d’instruction de droit commun et la date à laquelle un accord tacite pourrait intervenir (sauf en cas de dossier incomplet ou de majoration de délai).
Les documents à ne pas joindre
Il arrive parfois que les demandeurs transmettent des plans inutiles au dossier de permis de construire, ou en tout cas, qui n’ont pas été prévues par la réglementation.
Il peut s’agir par exemple du certificat d’urbanisme, de l’attestation des surfaces Carrez, ou encore du K-BIS, voire parfois d’un accord des voisins.
Cela est totalement inutile : ces documents n’intéressent en rien le service en charge de l’examen du dossier de permis de construire.
De plus, le demandeur n’a pas à transmettre les plans de l’intérieur des constructions : les plans à joindre au permis de construire n’illustre que la structure extérieure des bâtiments.
En résumé, la réglementation prévoit qu’un « bon » dossier de permis de construire comporte :
- Le récépissé de dépôt,
- Le formulaire de permis de construire rempli,
- Le formulaire de déclaration des éléments imposables,
- Le bordereau de dépôt des pièces à joindre,
- L’ensemble des pièces à joindre.
Nombre d’exemplaires de permis de construire
Le permis de construire doit être déposé en 4 exemplaires, c’est-à-dire que les formulaires sont à déposer en 4 fois, et les pièces à joindre en 4 fois également. Un exemplaire supplémentaire du dossier de permis de construire peut être exigé si le terrain est compris dans le champ de compétence de l’Architecte des Bâtiments de France.
Il faut en plus prévoir 5 exemplaires supplémentaires des plans suivants :
- Plan de situation
- Plan de masse
- Plan en coupe
En ce qui concerne les 5 exemplaires de ces derniers plans, dans les faits, l’administration n’en n’a pas systématiquement l’utilité. Pour autant, et bien que cela soit très discutable, le service instructeur est en droit de transmettre une notification pour insuffisance dès lors que les plans supplémentaires n’ont pas été joints au dossier.
Réglementation :
Forme du permis de construire
La réglementation ne prévoit pas de forme particulière : le dossier peut indifféremment être déposé en couleur comme en noir et blanc, en portrait comme en paysage … Les plans peuvent d’ailleurs être réalisés à la main, sans avoir à passer par un logiciel.
Contrairement à une idée répandue, le permis de construire peut parfaitement être déposé au format A4. Mieux encore, certains services instructeurs préfèrent ce format à l’A3, pour la raison très pratique que les dossiers de permis de construire prennent moins de place sur le plan de travail.
Dans tous les cas, les plans doivent être à l’échelle, cotés, indiquer la flèche du Nord et l’échelle doit être inscrite lisiblement.
Il n’est pas utile de les signer ou de les dater, en revanche, si la demande de permis de construire est établie par un architecte, alors il doit apposer son cachet sur chacun des plans qu’il a réalisé (faute de quoi, le dossier sera refusé).
Une réserve concernant l’utilisation des couleurs
Nous vous conseillons de déposer des dossiers en couleur pour deux raisons :
- D’une part, cela témoignera que le dossier de permis de construire a fait l’objet d’un travail soigné en amont,
- D’autre part, certains documents, en particulier les photos et le plan de situation, sont totalement illisibles lorsqu’ils sont en noir et blanc. Nous avons même pu constater qu’un dossier avait fait l’objet d’une notification pour pièce insuffisante car les photos déposées étaient en noir et blanc.
Attention toutefois pour les plans de permis de construire édités en couleur : il faut impérativement que les couleurs employées se rapprochent le plus possible des teintes qui seront utilisés par les matériaux. En effet, le risque est que le service instructeur puisse être induit en erreur dans l’interprétation des plans (même involontairement).
Qui peut faire un permis de construire ?
Faire un permis de construire soi-même
Jusqu’à moins de 170 m² de surface de plancher, il est possible de réaliser le permis de construire soi-même. Il faudra alors faire preuve de beaucoup de patience, ne serait-ce que pour comprendre la réglementation et les pratiques de l’administration.
De plus, force est de constater que le résultat est bien souvent incertain : nous avons pu voir que les dossiers déposés par les particuliers en leur nom avaient moins d’une chance sur deux d’aboutir directement à un accord.
Cas particulier des constructions soumises au respect de la réglementation thermique
Très concrètement, la RT 2012 s’applique aux projets de construction de maison d’habitation et, dans une moindre mesure, aux projets extension et de surélévation à usage d’habitation.
Depuis le 1er janvier 2013, tous les maîtres d’ouvrage doivent justifier de la prise en compte de la RT 2012 par l’établissement d’une attestation de prise en compte (PCMI 14-1) de la réglementation thermique.
Or, dans les faits, seuls des professionnels paraissent techniquement capables de réaliser cette attestation, d’autant plus que le bâtiment doit répondre à des impératifs techniques très délicates à saisir.
La conception même du bâtiment doit faire l’objet d’une réflexion prenant en compte à la fois de paramètres techniques (isolation, étanchéité, inertie) mais aussi de paramètres bioclimatiques (régulation de l’ensoleillement, orientation de la toiture si la pose d’un chauffe eau-sanitaire est prévue, perte calorifique liée au vent …).
Ainsi, le recours à des professionnels de la construction (notamment les « thermiciens« ) semble indispensable dès les premières esquisses du projet afin d’orienter le maître d’ouvrage dans ses choix de construction.
A savoir également que la réglementation prévoit qu’une dernière attestation RT 2012 doit être transmise à l’achèvement des travaux. Cette dernière attestation est obligatoirement établie par les professionnels cités par le code de la construction (art. R.111-20-4 du code de la construction) :
- Bureau de contrôle technique
- Diagnostiqueur DPE
- Architecte
- Organisme délivrant le label « Haute Performance Énergétique »
Au final, il apparait que seuls les projets d’espaces de stationnement ou d’annexes légères (abri de jardin, cabanons, abri pour animaux, piscine) demeurent encore à la portée des particuliers.
Faire un permis de construire par des professionnels
Il est possible de déléguer la réalisation du permis de construire à des professionnels, citons par exemple :
- Le dessinateur en bâtiment, qui intervient régulièrement à cet effet,
- Le géomètre, qui a tendance à intervenir de plus en plus,
- Le bureau d’études technique, en particulier pour les projets nécessitant la réalisation d’une étude de sol ou d’une étude béton,
- Le pavillonneur, bien qu’il n’intervient pas nécessairement pour les projets dépassant le cadre de la construction de la maison, rien ne s’oppose à lui confier une mission permis de construire,
- L’architecte, voire ci-après.
Recours à l’architecte
En principe, la réglementation prévoit que le recours à l’architecte pour faire un permis de construire est obligatoire.
Par exception, le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour les projets de moins de 170 m² de surface de plancher pour les particuliers. Pour les constructions à usage agricole, le seuil de recours obligatoire à l’architecte est porté à 800 m² de surface de plancher.
Le recours à l’architecte est ainsi exigé par la réglementation pour faire un dossier de permis de construire :
- Lorsque la construction à édifier dépasse 170 m² de surface de plancher ;
- Lorsque le bâtiment agricole dépasse 800 m² de surface de plancher ;
- Lorsque le projet fait plus de 20m² et porte les surfaces d’une construction déjà existante à plus de 170 m² de surface de plancher.
Depuis le décret du 7 mai 2012, le seuil de recours à l’architecte s’apprécie uniquement au regard de l’emprise au sol développant de la surface de plancher. De telle sorte que les espaces de stationnement, qui ne génèrent que de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher, n’ont pas à être pris en compte.
Prix du permis de construire
Le cout de l’examen du permis de construire
L’examen d’un dossier de permis de construire ne coute rien au demandeur. Il n’y a pas de timbres à régler, ni d’autres participations de cette nature. Aucun frais n’est à prévoir à ce sujet. Toutefois, la délivrance d’un accord entraine éventuellement l’acquittement de taxes d’urbanisme (voir plus loin).
Le cout de l’établissement du permis de construire
Un permis de construire réalisé seul
Il faut prévoir les frais d’impression des dossiers (pages et encre), en comptant en moyenne 60 pages au total. Éventuellement, il est possible d’inclure les frais d’acquisition de logiciels, car ceux disponibles gratuitement sont beaucoup trop légers pour établir correctement une demande de permis de construire.
Un logiciel acceptable coute approximativement au moins une centaine d’euros, sachant que ceux vendus en grande surface sont vraiment d’entrée de gamme.
Un logiciel professionnel coute en moyenne entre 350 € (avec des fonctionnalités basiques à ce tarif) jusque 5 000 € voir plus, sans compter que s’ajoute au logiciel d’architecture d’autres programmes de retouche d’images, qui eux ne coutent pas moins de 800 € en moyenne et en fourchette basse.
Un permis de construire réalisé par un professionnel (autre que l’architecte)
Tout dépend de la complexité des travaux et du professionnel proprement dit. Impossible donc de se prononcer de manière catégorique là-dessus.
Il faut compter peut-être un minimum de 400 € à 800 €, sous réserve de prestations ou de garanties supplémentaires (garantie d’obtention du permis de construire, garantie liée à l’exécution des travaux …).
Un permis de construire réalisé par un architecte
Il est également impossible de se prononcer de manière précise, tant les honoraires peuvent être radicalement différents au regard des prestations proposées, de la situation du terrain ou de la complexité du projet.
Généralement, les tarifs de l’architecte se chiffrent au m² construit. Les prestations de l’architecte tiennent compte de l’assurance dommage-ouvrage, en complément éventuel de missions annexes, telles que le suivi de chantier ou le suivi juridique. Comptez peut-être un minimum de 1 000 € pour un permis sur plan-type, à prendre au conditionnel.
Examen du permis de construire
La mairie transmet les dossiers de permis de construire au service instructeur.
Le service instructeur est composé d’agents publics chargés d’examiner la conformité du permis de construire au regard du Plan Local d’Urbanisme, de la Carte Communale, du Code de l’Urbanisme mais aussi du Code de l’Environnement, du Code de la Construction ou encore par rapport au Code du Patrimoine.
La mairie ou l’intercommunalité peut disposer de son propre service instructeur.
Le service instructeur peut aussi être la Direction Départementale des Territoires (DDT), qui intervient généralement pour les communes rurales et/ou de taille modeste. Lorsque c’est la DDT qui intervient, il faut savoir que la mairie ne sert dans un premier temps que de guichet de réception des permis de construire. Les dossiers sont ensuite transmis dans un second temps auprès de la DDT pour procéder à l’instruction. Enfin, la DDT transmet à son tour en mairie un avis d’arrêté d’accord ou de refus qui sera validé par le Maire ou son adjoint.
Le dossier de permis de construire peut en outre être transmis auprès d’autres administrations susceptibles d’être intéressées dans l’instruction du dossier, notamment auprès du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP) pour un projet soumis au champ de compétence de l’ABF. Vous aurez plus d’informations sur l’instruction du permis de construire en cliquant ici.
Réglementation :
Délai d’examen du permis de construire
Le délai de droit commun d’instruction pour un permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes est fixé à 2 mois.
Attention : c’est la réception en mairie d’un dossier complet qui constitue le point de départ du délai d’instruction du permis de construire. Si le dossier initialement déposé est incomplet, alors le délai d’instruction ne pourra pas courir à partir du dépôt de ce permis de construire incomplet.
Le délai de droit commun peut être majoré de 1 mois minium et jusqu’à 9 mois dans certaines situations très exceptionnelles.
Notamment, le délai de droit commun peut être majoré de 1 mois si le terrain est soumis au champ de compétence de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dans le cadre d’un projet situé dans un secteur sauvegardé dont le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été approuvé.
En cas d’augmentation du délai, le demandeur est averti par courrier avant la fin de l’expiration du délai d’instruction qui suit le dépôt du permis de construire complet en mairie.
Comment bénéficier d’un accord pour le permis de construire ?
A la fin de l’instruction, le service instructeur produit un avis soumis à décision de l’autorité compétente pour délivrer l’arrêté d’accord du permis de construire.
Cette autorité compétente peut être le Maire, un adjoint ayant pris la compétence en Conseil Municipal, le président de l’intercommunalité, le Préfet au nom de l’État, ou encore le Ministre ou le secrétaire en charge de l’urbanisme.
L’arrêté est notifié au demandeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le permis de construire peut être accepté dès lors qu’il laisse présumer que les travaux seront exécutés conformément aux règles d’urbanisme et de construction en vigueur au moment de l’instruction du permis de construire.
Le permis de construire est exécutoire dès lors que l’arrêté a été transmis au demandeur et au Préfet pour le contrôle de légalité des actes. En cas d’accord tacite, le permis de construire peut être exécuté à la fin du délai légal d’instruction.
Accord soumis à prescriptions
L’autorité en charge de délivrer le permis de construire peut autoriser la construction sous réserve du respect de certaines restrictions. Par exemple, il est possible que l’administration exige d’utiliser d’autres matériaux ou teintes que ceux présentés dans la demande de permis de construire.
En cas de non-respect de ces prescriptions, le demandeur risque alors d’être en infraction.
En cas de refus …
La mairie doit préciser les motifs du refus du permis de construire, particulièrement en citant les dispositions légales en contradiction avec le projet. La notification de refus est transmise par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans ces situations, il est toujours possible de déposer un nouveau permis de construire modifié en fonction des éléments indiqués dans la notification de refus.
Le refus du permis de construire n’est pas dramatique en soit, car en principe, les travaux n’ont pas débuté. Il suffit souvent de modifier certains éléments au projet pour le faire valider par l’administration.
Le refus est un peu plus délicat lorsque la construction a été édifiée sans accord préalable, ou lorsque la construction déjà achevée est purement interdite par les règlements d’urbanisme (pour ce dernier cas, l’issue la plus fréquente est la démolition).
Il est recommandé de ne pas investir dans du matériel tant que l’administration ne s’est pas prononcée sur le permis de construire. En effet, si le matériel acquis n’est pas conforme aux règlementations, ou même si le permis de construire est refusé, alors cela se traduira inévitablement par une pure perte financière. Seuls les frais éventuels de réalisation de permis de construire sont pertinents dans un premier temps.
Réglementation :
Art. L.424-1 et suivants du code de l’urbanisme (notamment l’article L.424-3 pour les conditions de refus et de prescription)
Accord tacite permis de construire
Il est possible de bénéficier d’un accord tacite si la mairie est restée silencieuse à l’expiration du délai d’instruction.
Insistons sur le fait que le début du délai d’instruction court à partir de la réception en mairie d’un dossier complet.
Dans la pratique, lorsqu’un service instructeur est en retard, il se peut que le demandeur puisse recevoir une notification pour pièce manquante largement tendancieuse (comme nous avons malheureusement déjà eu l’occasion de le voir par nous-mêmes). L’accord tacite de droit commun ne peut intervenir dans ce cas, car le dossier est réputé incomplet.
Si vous bénéficiez d’un accord tacite, afin de prévenir tout risque juridique, l’idéal est de demander à la mairie une attestation d’accord tacite, comme cela est prévu par l’article R.424-13 du code de l’urbanisme. Cette demande peut être présentée sous papier libre.
Il est préférable de transmettre la demande d’attestation en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Accord tacite pour un permis de construire d’un terrain soumis à l’ABF
Attention à une confusion : un permis de construire soumis au champs de compétence de l’Architecte des Bâtiments de France peut faire l’objet d’un accord tacite uniquement si l’ABF a émis un avis favorable sans prescriptions. Au contraire, si l’ABF a émis un refus, ou même un accord avec prescriptions, alors le permis de construire ne peut pas faire l’objet d’un accord tacite. Le silence de l’administration en cas de réponse négative de l’ABF entraine un refus implicite de la demande de permis de construire.
Réglementation :
Art. R.424-1 du code de l’urbanisme
Art. R.424-3 du code de l’urbanisme (absence d’accord tacite en cas d’avis négatif de l’ABF)
Refus permis de construire mairie
Vous trouverez des infos plus précises en cliquant ici. Soyez attentif aux formes à apporter.
Globalement, le demandeur dispose de 2 mois pour déposer un recours administratif ou un recours contentieux auprès du Tribunal Administratif à compter de la réception de l’arrêté de refus.
De la même façon, il est possible d’exercer un recours hiérarchique auprès de l’autorité supérieure de celle qui a délivré le refus de permis de construire :
- Le Préfet si le permis de construire a été délivré au nom de la commune ou de l’intercommunalité ;
- Le Ministère en charge de l’urbanisme si le permis de construire a été délivré par le Préfet.
Réglementation :
Les taxes à payer pour un permis de construire
Jusqu’au 1er mars 2012, tous les bénéficiaires de permis de construire sont susceptibles de s’acquitter de la Taxe Locale de l’Equipement (TLE), de la Taxe Départementale des Espaces Naturels et Sensibles (TDENS) et de la Taxe Départementale des Conseils de l’Architecture, de l’Urbanisme et de l’Environnement (TDCAUE).
Vous aurez toutes les infos sur le montant des taxes d’urbanisme en cliquant ici. C’était notamment la Surface Hors-Œuvre Nette (SHON) qui déterminait le montant des taxes d’urbanisme à payer.
Seuls les projets de construction d’espace de stationnement des véhicules étaient exemptés de taxes d’urbanisme, car ils développaient que de la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB).
Depuis le 1er mars 2012, les TLE, TDCAUE et TDENS sont progressivement remplacées par la Taxe d’Aménagement (TA) et par le Versement pour Sous-Densité (VSD) qui font l’objet d’un article détaillé que vous pouvez consulter en cliquant ici.
La taxe d’aménagement se calcule en fonction de la surface taxable construite et le cas échéant au regard des équipements ou installations prévues.
Il faut être vigilant sur une subtilité : c’est la délivrance du permis de construire qui est le fait générateur des taxes d’urbanisme. Ce n’est donc pas l’acte de construire ou l’achèvement des travaux qui entraine l’acquittement des taxes, mais bien le fait d’être titulaire d’un permis de construire.
La seule manière d’échapper aux taxes d’urbanisme si la construction n’a pas été édifiée, ou lorsque le permis de construire est périmé, est de déposer une demande d’exonération ou une demande de remboursement auprès de l’administration fiscale.
Réglementation (version du code de l’urbanisme en vigueur au 15 aout 2011) :
Art. L331-1 à L.331-34 du code de l’urbanisme (Taxe d’Aménagement, notamment le fait générateur en art. L.331-6)
Art. L.331-35 à L.331-46 du code de l’urbanisme (Versement pour Sous-Densité)
Après l’arrêté d’accord du permis de construire …
Le dépôt de la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
Une fois l’accord obtenu, et lorsque les travaux vont débuter, il faut transmettre en mairie 3 exemplaires de la Déclaration d’Ouverture de Chantier.
A noter qu’il s’agit bien d’une obligation : il ne faut donc pas oublier de transmettre ce document en mairie.
Généralement, le formulaire de Déclaration d’Ouverture de Chantier est transmise auprès du demandeur en même temps que l’arrêté d’accord.
Réglementation :
Le dépôt de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)
Lorsque les travaux sont terminés en partie ou en totalité, il est nécessaire de transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception une DAACT en 3 exemplaires en mairie. Il est possible de la déposer directement en mairie contre décharge.
La DAACT est établie sur la foi du bénéficiaire du permis de construire, ou de l’architecte lorsque c’est ce dernier qui l’a réalisé. Ce document est tout aussi important que la DOC, en particulier dans le cadre d’une vente sous conditions suspensives d’obtention du permis de construire.
Dans le cadre d’un projet soumis au respect de la réglementation thermique, la DAACT doit comporter la dernière attestation de prise en compte de la RT 2012.
Le dépôt du formulaire H1
Le propriétaire du terrain devrait recevoir automatiquement le formulaire H1 émanant de l’administration fiscale, dans lequel il est nécessaire de déclarer l’usage des surfaces construites.
Ce formulaire devrait lui être adressé par courrier dans le mois qui suit l’arrêté d’accord. Le propriétaire du terrain a alors 90 jours pour le compléter et le retourner auprès de l’administration fiscale.
L’envoi de ce formulaire est totalement indépendant du service en charge de l’urbanisme, aussi il n’est pas adressé systématiquement.
Cependant, nous avons pu constater que le formulaire H1 a tendance a être transmis de plus en plus fréquemment, même pour des travaux ne créant pas de surfaces (sûrement pour effectuer une mise à jour des données fiscales).
L’affichage sur le terrain
Un panneau d’affichage doit être implanté par les soins et frais du bénéficiaire des travaux dès la réception de l’arrêté d’accord du permis de construire ou en cas d’accord tacite. Ce panneau, d’au moins 80 cm de dimension, doit être visible depuis la voie publique et régulièrement implanté pendant au moins une période continue de deux mois et durant toute la durée du chantier.
Le panneau d’affichage comporte des mentions obligatoires, qui sont disponibles dans notre glossaire.
Il ne s’agit pas d’un élément anodin, mais bien d’une obligation dont l’inobservation peut entrainer l’application de sanctions pénales (contravention de 5ème classe, source : Memento Urbanisme Lefebvre 2010, 3454 – nous n’avons retrouvé qu’une version abrogée de l’article R.315-42 du code de l’urbanisme).
De plus, depuis 2007, c’est la présence du panneau d’affichage sur le terrain qui marque le début du délai de recours contentieux à l’encontre du permis de construire.
Concernant la forme du panneau, hormis le fait qu’il doit être rectangulaire et faire une dimension supérieure à 80 cm, rien n’est prévu par le code de l’urbanisme. Un morceau de carton peut donc être suffisant, s’il respecte les conditions de visibilité, les conditions de fond (les mentions obligatoires) et s’il est régulièrement implanté sur le terrain (il ne doit pas s’envoler au premier coup de vent).
Réglementation :
Art. R.424-15 du code de l’urbanisme (conditions d’affichage)
Art. A.424-15 et suivants du code de l’urbanisme (mentions à inscrire sur le panneau d’affichage)
Art. R.600-2 du code de l’urbanisme (début du recours contentieux dès l’installation du panneau d’affichage)
Art. R.315-42 du code de l’urbanisme (sanction en cas d’absence de panneau d’affichage – abrogé)
L’affichage en mairie
La mairie procède à deux types d’affichage :
- D’une part l’affichage de l’avis de dépôt du permis de construire dans les 15 jours, et ce pendant toute la durée de l’instruction,
- D’autre part de l’affichage de la décision dans les huit jours et pendant une période continue de deux mois.
A l’issu de son accord, un extrait du permis de construire doit également être affiché : les voisins ont parfaitement le droit de venir en mairie pour le consulter.
Ressources légales :
Art. R.423-6 du code de l’urbanisme (affichage de l’avis de dépôt permis de construire en mairie)
Art. R.424-15 du code de l’urbanisme (affichage de la décision du permis de construire).
Le contrôle sur le terrain : le droit de visite
L’administration est en droit d’effectuer un contrôle sur le terrain tout au long des travaux et dans un délai de 3 ans après l’achèvement des travaux. Ce droit consiste notamment à mesurer les surfaces construites par rapport à celles déclarées dans le permis de construire.
La visite peut être effectuée par un contrôleur de travaux des services techniques, un agent en charge de l’instruction, et parfois même du géomètre du cadastre dans le cadre de la mise à jour du parcellaire.
A noter toutefois que la visite n’est pas effectuée systématiquement.
Réglementation :
Validité du permis de construire
Les travaux doivent être entrepris dans les 24 mois qui suivent l’arrêté d’accord de permis de construire, et ils ne doivent pas être interrompus pendant une période supérieure à 12 mois.
Ressource légale :
Quelques conseils …
Soignez votre dossier
Foule de dossiers de permis de construire sont refusés, non pas forcément parce que le projet ne respecte pas les prescriptions d’urbanisme, mais pour la seule raison qu’ils sont inexploitables.
Ne faites pas l’erreur de déposer des plans qui ne sont pas à l’échelle, n’omettez pas d’indiquer quelles sont les échelles choisies, indiquez clairement les cotations … Et surtout, pas de photographies en noir et blanc, c’est une erreur qui peut être facilement évitée.
Ne « trichez » pas
Le service instructeur, parfaitement rodé, connait toutes les formes de triches possibles et imaginables. Décaler les travaux en plusieurs tranches, tricher sur les surfaces construites pour éviter l’architecte, déposer plusieurs demandes … Tout cela est bien connu.
Evitez donc de procéder à ce genre de choses, car cela entraînera indubitablement un a priori négatif sur l’issue à donner au permis de construire.
Ne commencez pas vos travaux avant l’accord
Attention à une idée répandue : le dépôt de permis de construire ne vaut pas pour un accord.
C’est-à-dire que déposer un permis de construire n’autorise pas à construire : c’est l’arrêté d’accord délivré à la fin de l’instruction qui le permet.
Dans le doute, faites appel à des professionnels
Architecte, dessinateur, géomètre … L’idéal, lorsque vous avez des hésitations reste de faire appel à des professionnels pour réaliser le dossier de permis de construire, car ils ont une connaissance précise des attentes de l’administration.
De plus, cela vous permettra de vous focaliser sur vos travaux, de vous dispenser en contraintes en plus de maximiser vos chances d’obtenir un accord.
Enfin, la consultation de professionnels est obligatoire pour certains projets. Citons notamment les projets de plus de 170 m² (auquel cas il faudra passer par l’architecte) ou encore les projets soumis à étude de sol.
Vous pouvez aussi gratuitement prendre rendez-vous au Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement par l’intermédiaire de votre mairie. D’autant plus que leurs membres peuvent avoir un droit de regard sur votre dossier de permis de construire.
Est-ce difficile d’obtenir un permis de construire ?
Non, dans le sens où le code de l’urbanisme est en fait très clair sur la procédure. En oubliant toute forme de préjugé sur le droit, il suffit très généralement de lire ce qui est inscrit dans le code de l’urbanisme pour saisir la philosophie de l’instruction. C’est plutôt du côté de l’administration que les choses se compliquent très largement.
Oui, car dans la pratique, ce sont les plans qui posent problème. Il est souvent impossible de comprendre concrètement la signification de certains termes, comme plan de masse, plan en coupe, plan des façades …
Par exemple, le code de l’urbanisme n’expose pas comment faire un plan de masse, ou comment faire un plan en coupe, il se contente simplement de définir le sens général de ce qui peut être demandé par l’administration.
En outre, les nouvelles normes thermiques ne tendent pas à faciliter les démarches à entreprendre.
A charge donc pour le demandeur de ne pas faire d’erreur, chose somme toute assez difficile pour qui ne dépose pas de permis de construire tous les jours.
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