Une construction dispensée de formalité doit obéir aux règles de droit des sols
Gare à une confusion trop répandue.
Il est très important de comprendre que la dispense de formalités ne consiste pas à dispenser du respect des règles d’urbanisme.
Bien au contraire, une construction dispensée de formalité doit rester conforme aux règles de droit des sols, sauf si elle consiste en une construction temporaire.
Qu’est-ce que la dispense de formalités ?
Dans son article L.421-1, le code de l’urbanisme dispose que :
Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.
L’article L.421-4précise que :
Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un permis et font l’objet d’une déclaration préalable.
Enfin, l’article L.421-5 du code de l’urbanisme indique que :
Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui [...] sont dispensés de toute formalité au titre du présent code en raison :
a) De leur très faible importance ;
b) De la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel ils sont destinés ;
c) Du fait qu’ils nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ;
d) Du fait que leur contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation ;
e) De leur nature et de leur implantation en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la laisse de la basse mer.
Les constructions qui ne nécessitent pas d’obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable sont dites dispensées de formalités.
Au titre du code de l’urbanisme, un dossier de demande d’autorisation de construire comporte :
Un formulaire CERFA de permis de construire ou de déclaration préalable ;
- Des pièces écrites : notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
- Des pièces graphiques : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, plan des façades, document graphique, photographies ;
- Des pièces complémentaires le cas échéant : attestation RT 2012, notice des matériaux, notice de sécurité et d’accessibilité.
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En quoi une construction dispensée de formalité ne vaut pas pour dérogation aux règles d’urbanisme ?
Dans son article L.421-8, le code de l’urbanisme dispose qu’à l’exception des constructions temporaires et celles implantées en mer, les constructions dispensées de formalités doivent être conformes aux règles d’urbanisme :
- Article L.421-8 du code de l’urbanisme :
A l’exception des constructions mentionnées aux b et e de l’article L. 421-5 (= constructions temporaires et maritimes), les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code doivent être conformes aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6.
- Article L.421-6 du code de l’urbanisme :
Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
A quelles règles d’urbanisme une construction dispensée de formalité doit-elle obéir ?
Sauf s’il s’agit d’une construction temporaire, les constructions sans formalités obéissent aux mêmes règles de droit des sols que celles applicables aux autres constructions soumises à autorisation de construire.
Règles relatives à l’utilisation des sols
Il est tout à fait concevable qu’il soit établi un périmètre inconstructible au sein d’une commune, auquel cas il est tout simplement interdit de construire, même une construction dispensée de formalités.
En outre, une construction dispensée de formalités demeure soumise aux servitudes administratives.
Règles relatives à l’implantation
Exemple d’implantation en limite de terrain, à plus de 3 mètres des limites du terrain et à plus de 3 mètres d’un bâtiment existant. Une construction qui ne nécessite pas d’obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable doit toutefois respecter les règles d’implantation, sauf s’il s’agit d’une construction temporaire.
Sous réserve du règlement d’urbanisme local (attention : des règles plus contraignantes peuvent être prévues), les constructions doivent être implantées :
- En limite de terrain ;
- Et/ou selon une distance minimale de 3 mètres depuis les limites du terrain et depuis les autres constructions déjà bâties.
Une construction dispensée de formalité doit respecter les règles d’implantation prévues par le règlement d’urbanisme.
Règles relatives à la destination
Le règlement d’urbanisme peut interdire la construction d’un bâtiment au regard de sa destination.
Par exemple, il peut être interdit de construire un ouvrage à destination industrielle au sein d’une zone agricole, malgré que l’ouvrage soit dispensé de formalité.
Règles relatives à l’assainissement
Sauf lorsqu’elle consiste en une construction temporaire, une construction dispensée de formalité demeure soumise aux règles d’assainissement.
Règles relatives à l’architecture
Les constructions nouvelles édifiées de façon permanente ne doivent pas porter atteinte à la qualité architecturale des lieux.
A cet effet, le règlement d’urbanisme local peut apporter des règles relatives à l’aspect extérieur des constructions.
Par exemple, l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (parpaing) peut être interdit tout comme l’utilisation de certaines teintes.
Cas particulier : les constructions temporaires
Le code de l’urbanisme dispose que les constructions temporaires dispensées de formalités n’ont pas à être conformes aux règles d’usage des sols.
Une construction est considérée comme temporaire dès lors que sa durée d’installation ne dépasse pas 3 mois, ou 15 jours en secteur sauvegardé, en plus de ne pas disposer d’attaches fixées au sol à perpétuelle demeure.
Voir ci-après pour plus de détails : les constructions temporaires.
Quels sont les travaux dispensés de formalités ?
Les constructions nouvelles de faible importance
Selon ses dimensions et la localisation du terrain, une construction nouvelle peut être dispensée de formalités aux conditions suivantes :
- L’emprise au sol et la surface de plancher doivent être inférieures à 5 m²
- La hauteur au-dessus du sol doit être inférieure ou égale à 12 m
- Le terrain doit être situé en dehors d’un secteur sauvegardé.
L’emprise au sol et la surface de plancher doivent être inférieures à 5 m²
Exemple d’une construction (abri de jardin) composée d’une partie développant de l’emprise au sol et de la surface de plancher et d’une autre partie développant exclusivement de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher. Dès lors que l’emprise au sol dépasse les 5 m², il est nécessaire d’obtenir une autorisation de construire, quand bien même la surface de plancher reste inférieure ou égale à 5 m².
L’emprise au sol consiste en une projection au sol de l’assise d’une construction, en tenant compte des éléments de débords, notamment les avancées de toiture maintenues au sol par des éléments de soutien (poteaux), à l’exception des simples avancées de toiture.
La surface de plancher est calculée pour chacun des niveaux CLOS et COUVERT d’une construction depuis l’intérieur des façades, en y déduisant les vides et en ne tenant pas compte des surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m.
Dès lors qu’une l’une OU l’autre surface dépasse les 5 m², alors il est nécessaire d’entreprendre des formalités : déclaration préalable entre 5 m² et 20 m², permis de construire au-delà de 20 m².
A ce sujet, il est nécessaire d’être vigilant au regard des constructions dont :
- Une partie développe à la fois de l’emprise au sol et de la surface de plancher ;
- Une autre partie développe de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher.
Il est possible de prendre pour exemple les abris de jardin ou carports (abri voiture) composés :
- D’une partie close et couverte (= surface de plancher et emprise au sol) ;
- Et d’une autre partie constituée d’une avancée de toiture maintenue au sol par des poteaux (= emprise au sol sans créer de la surface de plancher).
Pour de tels ouvrages, l’emprise au sol peut être supérieure à la surface de plancher.
Ainsi, si l’emprise au sol dépasse les 5 m², alors il convient d’entreprendre des formalités, en dépit du fait que la surface de plancher soit inférieure à 5 m².
Le schéma ci-dessus devrait éclaircir ce cas de figure :
La hauteur au-dessus du sol doit être inférieure ou égale à 12 m
Le code de l’urbanisme dispose que la dispense de formalités peut s’appliquer aux constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du niveau du sol demeure inférieure ou égale à 12 m.
Au-delà de 12 m de hauteur, il convient de déposer une déclaration préalable de travaux (sous réserve : un permis de construire devrait être requis en secteur sauvegardé pour un ouvrage de plus de 12 m de hauteur).
Le terrain doit être situé en dehors d’un secteur sauvegardé
La dispense de formalités peut s’appliquer qu’en dehors des terrains compris dans un secteur sauvegardé (art. R.421-2 du code de de l’urbanisme, al.1).
En conséquence, une construction nouvelle édifiée en secteur sauvegardé est soumise à formalités, même pour moins de 5 m², sauf si sa durée d’installation ne dépasse pas les 15 jours.
Les travaux d’entretien et de réparations ordinaires
Les travaux consistant à réparer ou à entretenir un bâtiment existant sont dispensés de formalités.
Toutefois, les travaux de ravalement et ceux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment restent soumis à déclaration préalable de travaux. Par exemple, remplacer une porte ou une fenêtre par une autre dont l’aspect diffère de l’original nécessite l’obtention d’une déclaration préalable.
En outre, les travaux ne doivent pas revêtir un caractère « extraordinaire ». Par exemple, la reconstruction après sinistre demeure soumise à l’obtention d’une autorisation de construire.
La pose d’une clôture, sous certaines conditions
Le code de l’urbanisme pose le principe qu’une clôture est dispensée de formalités.
Toutefois, ce principe est assorti d’exceptions :
- Le conseil municipal ne doit pas imposer la déclaration préalable à la pose d’une clôture ;
- Le terrain doit être en dehors d’un secteur sauvegardé.
Le conseil municipal ne doit pas imposer la déclaration préalable à la pose d’une clôture
La pose d’une clôture est soumise à déclaration préalable dès lors qu’elle est imposée par la commune.
L’initiative d’imposer la déclaration préalable à l’installation d’une clôture relève de la compétence exclusive du conseil municipal.
La mairie est donc seule capable d’informer sur la nécessité ou non d’une déclaration préalable.
Il faut savoir que l’arrêté municipal imposant la déclaration préalable aux clôtures est prononcé de manière quasi systématique.
Dans la pratique, il apparait en réalité que la déclaration préalable pour une clôture constitue la règle plutôt que l’exception.
Le terrain doit être en dehors d’un secteur sauvegardé
Au même titre que les constructions nouvelles, la pose d’une clôture ne peut pas être dispensée de formalité si elle est édifiée sur un terrain compris dans un secteur sauvegardé.
Les constructions temporaires
Une construction temporaire est dispensée de formalités dès lors que la durée d’installation n’excède pas 3 mois.
La durée de 3 mois est ramenée à 15 jours si le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.
Il convient de souligner le fait que la dispense de formalités est possible compte tenu de l’usage de la construction. De telle sorte qu’une construction dont la durée d’installation est inférieure à 3 mois peut être soumise à formalités si son usage l’impose.
En outre, la construction doit être entièrement démontable, attaches au sol comprises.
Une construction dont l’assise au sol est constituée par un socle maçonné ou une dalle ne peut pas être dispensée de formalités, quand bien même son enveloppe extérieure reste détachable.
Les piscines d’une superficie inférieure ou égale à 10 m²
En dehors des secteurs sauvegardés, les piscines dont la superficie du bassin est en-dessous de 10 m² sont dispensées de formalités.
Au sein des secteurs sauvegardés, les piscines demeurent soumises à déclaration préalable même si la superficie du bassin est inférieure à 10 m².
Les terrasses de plain-pied
Les terrasses ou plateformes de plain-pied sont dispensées de formalités.
Toutefois, le code de l’urbanisme ne précise pas ce qu’il convient de comprendre par « plain-pied ».
La circulaire du 3 février 2012 indique toutefois que les terrasses ne développent pas d’emprise au sol si elles ne disposent pas de fondations profondes ou lorsqu’elles ne sont pas surélevées de façon significative au-dessus du niveau du sol.
En principe, la construction d’une terrasse est soumise à formalités dès lors que le terrain est compris en secteur sauvegardé.
Bilan
La dispense de formalités est trop souvent considérée à tort comme une dérogation aux règles d’urbanisme.
Or, le code de l’urbanisme précise de façon explicite que les constructions dispensées de formalités doivent rester conformes aux règles d’urbanisme.
De telle sorte qu’une construction même dispensée de formalités peut tout à fait faire l’objet d’un procès-verbal d’infraction dès lors qu’elle ne respecte pas les règles de droit des sols.
Enfin, force est de constater que les conditions permettant de dispenser une construction de formalités demeurent particulièrement restrictives.
Quelques idées reçues
Une construction sans fondations ou ne reposant pas sur une dalle est dispensée de formalités
FAUX
Il s’agit là d’une idée-reçue très largement partagée, mais pourtant complètement fausse.
Une construction même sans fondations doit faire l’objet de formalités dès lors que son emprise au sol ou sa surface de plancher dépasse les 5 m².
L’article L.421-1 du code de l’urbanisme est très clair à ce sujet :
Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.
Seules les constructions sans aucune fondations ni une quelconque attache au sol peuvent être dispensées de formalités si la durée d’installation est inférieure à 3 mois ou 15 jours en secteur sauvegardé.
Au-delà de 3 mois (ou 15 jours) ou lorsqu’il est prévu de construire une attache fixée au sol à perpétuelle demeure, le dépôt d’une demande d’autorisation de construire est nécessaire.
On peut construire sans permis jusque 40 m²
VRAI et FAUX …
La « réforme des extensions » du 5 décembre 2011 a apporté énormément de confusion.
- Plusieurs éléments de rappel :
- Une construction nouvelle est soumise à déclaration préalable s’il est prévu de construire une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 5 m². Au-delà de 20 m², il est nécessaire de déposer un permis de construire.
- Les 40 m² visées par la réforme concernent exclusivement les travaux sur construction existante, comme une extension, mais aussi une surélévation, une véranda ou même un garage accolé.
- Dans le cadre de travaux sur construction existante :
- Il convient de déposer une déclaration préalable dès lors que les surfaces à créer restent inférieures à 20 m².
- Ce seuil est porté à 40 m² pour les terrains compris en zone urbaine (il faut prendre contact auprès de la mairie afin de savoir si le terrain est concerné).
Au-delà de 40 m², les travaux relèvent du permis de construire. Si les surfaces dépassent les 20 m² en plus de porter la surface de plancher totale après travaux à plus de 170 m², alors le recours à l’architecte est obligatoire.
- Dans tous les cas :
- La réforme des extensions ne supprime pas le permis de construire pour les constructions nouvelles de moins de 40 m².
Cette idée totalement erronée résulte d’une mauvaise compréhension du décret du 5 décembre 2011.
La reconstruction après sinistre est dispensée de formalités
FAUX
La reconstruction après sinistre demeure soumise à permis de construire, même s’il s’agit d’une reconstruction à l’identique.
Le code de l’urbanisme dispose toutefois que le permis de construire ne peut pas être refusé :
- Lorsqu’il est déposé moins de 10 ans après le sinistre,
- Et s’il montre que la reconstruction n’est pas contraire aux règles de droit des sols (article L.111-3 du code de l’urbanisme).
La reconstruction sous un délai inférieur à 10 ans après le sinistre est exonérée de la taxe d’aménagement (article L.331-7 du code de l’urbanisme).
Plus d’infos sur ce sujet :
Les règles d’urbanisme sont-elles les mêmes pour l’administration que pour les particuliers ?
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Piscine sans autorisation administrative (permis de construire, déclaration préalable)
40 m2 sans permis de construire : à partir du 1er Janvier 2012
