Formalités : le régime juridique applicable à une maison individuelle et conditions de recours obligatoire à un architecte
Le code de l’urbanisme dispose que les constructions, même celles sans fondations, doivent être précédées de la délivrance d’une autorisation de construire, à l’exception de certains ouvrages qui peuvent faire l’objet d’une dispense de formalités (art. L.421-1 du code de l’urbanisme).
Ces autorisations de construire sont :
- Le permis de construire ;
- La déclaration préalable de travaux ;
- Le permis d’aménager ;
- Le permis de démolir.
Dans quelles situations la construction d’une maison fait-elle l’objet d’un permis de construire ?
Afin d’identifier le régime applicable aux constructions nouvelles, le code de l’urbanisme repose entre autres sur les notions de « surface de plancher » et d’« emprise au sol ».
Ces notions permettent de rendre compte de l’importance des surfaces envisagées.
Surface de plancher
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes d’une construction, mesurée pour chacun de ses niveaux à partir de l’intérieur des murs de façade, après déduction (art. R.112-2 du code de l’urbanisme) :
- Des espaces à usage de stationnement ;
- Des surfaces comprises sous une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ;
- Des vides et trémies.
D’autres déductions sont également prévues pour les logements collectifs.
L’épaisseur des cloisons situées à l’intérieur de la maison ne doit pas être déduite de la surface de plancher.
Consultez cet article pour plus d’information sur le calcul de la surface de plancher pour une maison individuelle : Exemple de calcul de la surface de plancher d’une maison individuelle.
Emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la projection verticale au sol d’une construction, en ne tenant pas compte (art. R.420-1 du code de l’urbanisme) :
- Des simples débords de toiture qui ne sont pas maintenus au sol par des poteaux de soutien ;
- Des éléments de modénatures (décors en façade) et des marquises.
De manière schématique, l’emprise au sol correspond à l’assise au sol d’une construction, en y incluant le cas échéant les avancées de façade, les terrasses surélevées au-dessus du sol naturel ou les avancées de toit maintenues au sol par des poteaux.
Permis de construire : à partir de 20 m² de surface de plancher OU d’emprise au sol
Les constructions nouvelles, comme les maisons individuelles ou accolées, doivent faire l’objet d’un permis de construire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m².
Les régimes applicables aux constructions nouvelles (comme les maisons) et ceux relatifs aux travaux sur construction existante ne doivent pas être confondus.
Notamment, le relèvement du seuil de la déclaration préalable à 40 m² (au lieu de 20 m²) concerne exclusivement les travaux entrepris sur une construction existante : extension, surélévation, création d’un étage, construction d’un ouvrage accolé en façade (décret du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes).
Cas particulier de la reconstruction d’une maison en état de ruine
Les bâtiments en état de ruine sont ceux qui ne comportent « plus que les murs extérieurs, sans toiture, ni surfaces de plancher » (Conseil d’Etat du 1 juin 1988, 54433) ou encore ceux « dépourvus de l’élément essentiel constitué par la toiture -charpente et couverture-, ayant de longue date disparu » (Cour administrative d’appel de Lyon, du 23 juin 1998, 95LY00985).
Il s’agit de manière générale des bâtiments dont l’état est suffisamment dégradé pour qu’ils ne soient plus considérés comme « existants ».
Dans ces situations, la demande d’autorisation de construire ne peut pas se limiter aux seuls travaux entrepris : elle doit au contraire porter sur l’ensemble du bâtiment en ruine (source : « Permis de construire et autres autorisations d’urbanisme » , Francis Polizzi, Pratiques Locales).
En conséquence, un permis de construire est nécessaire dès lors que le bâtiment en ruine dispose d’une emprise au sol ou le cas échéant d’une surface de plancher supérieure à 20 m2.
Cette solution est également admise lorsque les travaux sont entrepris sur un bâtiment n’ayant pas fait l’objet d’un permis de construire, la demande d’autorisation de construire devant alors porter sur l’ensemble du bâtiment (Conseil d’Etat, du 9 juillet 1986, 51172, publié au recueil Lebon – « jurisprudence Thalamy »)
Installations de chantier
L’article R.421-5 du code de l’urbanisme dispose que les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux sont dispensés de formalités pendant toute la durée du chantier.
Les constructions nécessaires à la conduite du chantier doivent alors faire l’objet d’un enlèvement complet à l’issue des travaux, attaches au sol comprises.
Les dispositions de l’article R.421-5 du code de l’urbanisme ne dispensent pas d’obtenir une autorisation d’occuper temporairement le domaine public, lorsque les travaux le nécessitent.
Dans quelles situations le recours à un architecte n’est-il pas obligatoire ?
Note : les paragraphes suivants n’abordent pas les conditions de dispense de recours à un architecte pour les bâtiments agricoles.
Au préalable, il faut rappeler que le recours à un architecte est en principe obligatoire dès lors qu’un ouvrage relève du régime du permis de construire.
Dans le cadre de l’établissement du permis de construire, la mission de l’architecte consiste à élaborer le « projet architectural » du dossier (plan de masse, plan des façades et des toitures, plan en coupe, notice descriptive et document graphique, voir ci-après).
Le décret du 3 mars 1977 relatif aux dispenses de recours à un architecte a toutefois introduit quelques exceptions au recours obligatoire à l’architecte. Ces exceptions ont fait l’objet d’ « ajustements » suite à la réforme des surfaces de 2012 (décret du 29 décembre 2011 et décret du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte).
Les dispenses de recours obligatoire à l’architecte tiennent compte de :
- L’importance des surfaces à créer ;
- La qualité du demandeur de l’autorisation de construire.
Le recours à un architecte n’est pas rendu obligatoire lorsque le projet relève du régime de la déclaration préalable de travaux.
Lorsque son recours est obligatoire, l’architecte compétent pour élaborer le projet architectural du permis de construire est :
- Celui qui dispose du statut d’agréé d’architecture ;
- Ou celui qui est titulaire d’un récépissé de demande d’inscription ;
- Ou celui qui possède un « document de l’autorité administrative attestant [qu’une demande d’inscription a été déposée] » (ordonnance du 26 août 2005 relative à l’exercice et à l’organisation de la profession d’architecte).
L’Ordre des architectes tient à jour un tableau des inscriptions des architectes et des détenteurs du récépissé sur son site internet : Annuaire des architectes.
En revanche, un bureau d’études ou un maître d’œuvre n’ayant ni la qualité d’architecte ni la qualité d’agréé en architecture ne peut pas déposer un permis de construire dont les surfaces excèdent le seuil réglementaire (QE n° 7923 publiée au JO de l’Assemblée nationale le 02/05/1989).
La maison doit disposer d’une surface de plancher et d’une emprise au sol développant de la surface de plancher inférieure ou égale à 170 m²
L’article R.431-2 du code de l’urbanisme apporte un seuil en dessous duquel le recours à l’architecte est facultatif.
Ce seuil est de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher.
Surface de plancher et recours à un architecte
Comme vue plus haut, la surface de plancher correspond aux surfaces closes et couvertes d’un bâtiment, mesurées depuis l’intérieur des façades, en ne tenant pas compte, entre autres, des surfaces à usage de stationnement.
Emprise au sol développant de la surface de plancher et recours à un architecte
L’emprise au sol développant de la surface de plancher correspond, pour simplifier, à :
- l’emprise au sol de la maison …
- … sans tenir compte des parties de la maison à usage de stationnement ou des ouvrages accolés ouverts vers l’extérieur. En effet, ces parties ne développent pas de surface de plancher, mais elles constituent de l’emprise au sol.
En raison de son manque de clarté, la notion « d’emprise au sol développant de la surface de plancher » a fait l’objet de remarques plutôt sévères par les auteurs du rapport « d’évaluation des impacts de la réforme du calcul de la surface de plancher ».
Les auteurs de ce rapport préconisent la suppression de cette notion (d’autant plus que selon le site Extranet du Ministère en charge de l’urbanisme « l’emprise au sol apparaît finalement comme une donnée inutile ».
Synthèse : quel est le seuil de recours obligatoire à l’architecte ?
Lorsque :
- La surface de plancher de la maison est supérieure à 170 m² (= ses surfaces closes et couvertes, calculées à partir de l’intérieur des façades, sans tenir compte des vides, trémies et espaces de stationnement) …
- …. OU que son emprise au sol développant de la surface de plancher est supérieure à 170 m² (= son assise au sol, en ne tenant pas compte des parties à usage de stationnement ainsi que des ouvrages accolés en façade ouverts vers l’extérieur) …
… alors le recours à un architecte est obligatoire.
Le permis de construire doit être établi par une personne physique
La dispense de recours obligatoire à un architecte concerne les personnes physiques (ou les Exploitations Agricoles à Responsabilité Limitée unipersonnelles) « désirant construire pour elles-mêmes ».
En revanche, un permis de construire déposé au nom d’une personne morale, qu’il porte sur une maison ou sur tout autre ouvrage, est soumis au recours obligatoire à un architecte, quelles que soient les dimensions envisagées. Par exemple, une SARL ne peut pas bénéficier d’une dispense d’architecte.
Démarches : auteur de la demande, contenu et dépôt du dossier
La demande de permis de construire est établie par ou au nom d’une personne ayant la qualité à le déposer.
Formellement, la demande de permis de construire correspond à un « dossier » comprenant un ensemble de pièces écrites et de pièces graphiques.
Auteur de la demande de permis de construire
L’article R.423-1 du code de l’urbanisme montre que l’auteur du permis de construire doit être :
- Le propriétaire du terrain, ou, à défaut, justifier d’un titre habilitant à construire ;
- Un mandataire, comme un notaire par exemple.
En signant le formulaire de permis de construire, son auteur atteste avoir la qualité à déposer la demande d’autorisation.
Titre habilitant à construire
Il n’appartient pas à l’administration de contrôler la qualité réelle du demandeur, dès lors qu’il atteste être habilité à déposer le permis de construire.
Toutefois, dans l’hypothèse où l’administration est informée que le pétitionnaire ne dispose pas de la qualité requise à déposer la demande, alors le permis de construire doit lui être refusé (Conseil d’État, 27/02/2008, 289945). Un permis de construire délivré à une personne n’ayant pas la qualité à le déposer et réputé être obtenu par fraude. Il peut en conséquence être retiré à tout moment (Conseil d’Etat, du 10 octobre 1990, 86379 86380, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Le titre habilitant à construire peut être établi sur un papier libre joint à la demande de permis de construire.
Un exemple est disponible ici : Exemple de titre habilitant à construire.
Contenu du dossier de permis de construire (maison individuelle)
Un dossier de permis de construire comporte :
- Un formulaire CERFA de permis de construire ;
- Un formulaire CERFA détaillant les « éléments nécessaires au calcul des impositions » ;
- Des pièces à joindre obligatoirement ;
- Le cas échéant, des pièces complémentaires à joindre compte tenu de la nature du terrain et du projet.
Les formulaires CERFA au format PDF édités par l’administration intègrent, en un seul fichier :
- Le récépissé de dépôt : à faire renseigner par la mairie ;
- Le formulaire de permis de construire ;
- Le bordereau de dépôt des pièces à joindre : sa présence au dossier n’est pas requise, il permet essentiellement d’informer les demandeurs de la liste des pièces susceptibles d’être exigés ;
- La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions ;
- Le bordereau de dépôt des pièces jointes lorsque le projet comporte des démolitions : à fournir s’il est prévu de procéder à une démolition et que le permis de démolir est rendu obligatoire ;
- Une notice d’information.
Les formulaires de permis de construire
Il existe deux types de formulaire CERFA de permis de construire :
- Le CERFA n°13406
- Le CERFA n°13409
Permis de construire maison individuelle : CERFA n°13406
Le formulaire CERFA n°13406 intéresse à la fois les projets de construction d’une maison individuelle et/ou les constructions d’un bâtiment annexe à l’habitation relevant du régime du permis de construire (abri de jardin, garage, piscine).
Ce formulaire ne permet pas de déclarer une maison individuelle et dans le même temps un projet d’aménagement, comme une division de terrain.
Permis de construire maison accolée ou logement collectif : CERFA n°13409
Le CERFA n°13409 concerne les projets de construction d’une maison accolée et les logements collectifs.
Il intéresse également les bâtiments autres que ceux à usage d’habitation, comme les bâtiments agricoles, et plus généralement l’ensemble des projets relevant du régime du permis de construire.
Le CERFA n°13409 permet à la fois de déclarer la construction d’un bâtiment nécessitant un permis de construire ainsi qu’un projet relevant du « permis d’aménager », comme les lotissements pour lesquels il est prévu de créer des voies ou équipements communs.
Quels sont les éléments à renseigner dans le formulaire de permis de construire ?
Cadre destination des constructions et tableau des surfaces du formulaire de permis de construire
Le formulaire de permis de construire comporte un ensemble de sections (cadres, lignes, tableaux) permettant d’informer l’administration sur :
- L’auteur de la demande ;
- Le terrain faisant l’objet de la demande ;
- Les principales caractéristiques du projet : recours à un architecte, nature des travaux, destination de la construction (habitation lorsqu’il s’agit d’une maison), surfaces de plancher à créer ou à supprimer.
Les formulaires de permis de construire comportent également une section dont les informations sont utilisées à des fins statistiques : nombre de logements créés, mode d’occupation du logement, annexes envisagées.
Le cas échéant, lorsqu’il est rendu obligatoire, le permis de construire peut également valoir de permis de démolir.
Les informations y sont délivrées sous la responsabilité de l’auteur de la demande.
Les « surfaces » du tableau des surfaces sont exprimées en surface de plancher, à ne pas confondre avec la surface habitable, la surface utile ou encore la surface Carrez, surface taxable, surface hors œuvre nette, surface de « plinthes à plinthes », surface utile, surface hors tout…
Le formulaire de permis de construire ne comporte pas de section spécifique permettant d’inscrire l’emprise au sol envisagée (l’emprise au sol apparaissant de toute façon au plan de masse).
Le formulaire des « éléments nécessaires au calcul des impositions »
Ce formulaire introduit au cours de l’année 2012 et modifié en 2014 permet de déclarer les éléments entrant dans la base de calcul de la taxe d’aménagement et de la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP).
Pour l’essentiel, il s’agit d’informer l’administration de la surface taxable envisagée (selon que la surface taxable soit à usage de stationnement ou à autre usage) et de « détailler les parties du projet n’affectant pas le sous-sol ».
La « surface » du formulaire des éléments imposables correspond à la « surface taxable »
La déclaration des éléments imposables doit être jointe au formulaire de permis de construire. Ce formulaire est intégré aux fichiers PDF CERFA de permis de construire.
À l’exception des piscines (dont la surface prise en compte est celle de la superficie du bassin), le formulaire des éléments imposables tient compte de la « surface taxable », notamment au cadre « 1.1 Surface taxable totale créée de la ou des construction(s) ».
La surface taxable correspond à l’ensemble des surfaces closes et couvertes d’une construction, calculée en m2 à partir de l’intérieur des façades, en ne tenant pas compte des vides, trémies et des surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m (art. R.331-7 du code de l’urbanisme).
La surface taxable ne doit pas être à confondu avec la surface de plancher. En effet, contrairement à la surface de plancher, la surface taxable prend notamment en compte les parties closes et couvertes de la construction à usage de stationnement.
Le formulaire des éléments imposables a fait l’objet d’ajustements de forme au début de l’année 2014.
Ces modifications visent (entre autres …) à clarifier le renseignement de ce formulaire lorsqu’un projet comprend des espaces de stationnement.
- Concernant les espaces à usage de stationnement clos et couverts :
Les espaces clos et couverts à usage de stationnement développent à la fois :
- De l’emprise au sol ;
- De la surface taxable.
Dans la mesure où les espaces clos et couverts à usage de stationnement développent de la surface taxable, alors ils doivent être pris en compte pour renseigner le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.
En revanche, ces mêmes espaces de stationnement clos et couverts ne développent pas de surface de plancher : ils ne doivent pas être pris en compte dans le cadre « destination des constructions et tableau des surfaces » du formulaire de permis de construire.
- Concernant les espaces à usage de stationnement ouverts vers l’extérieur (carport, appentis) :
Les espaces de stationnement ouverts vers l’extérieur ne développent ni surface de plancher ni surface taxable. Les surfaces ne doivent pas être prises en compte à la fois au formulaire de permis de construire et au formulaire de déclaration des éléments imposables à la ligne « surface taxable créée ».
Ils font toutefois l’objet d’une taxation forfaitaire par nombre d’emplacements de stationnement.
Le nombre d’emplacements de stationnement est renseigné au « formulaire de déclaration des éléments imposables » dans la section « autres éléments soumis à la taxe d’aménagement », à la ligne « nombre de places de stationnement non couvertes ou non closes ».
En cas d’erreur manifeste, le service instructeur peut le cas échéant produire une notification pour pièce manquante afin de faire rectifier la demande par son auteur.
Le formulaire de déclaration des éléments imposables concerne les taxes et participations énumérées par le code de l’urbanisme
La désignation du « formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions » peut prêter à confusion.
Les impositions dont il est question sont celles énumérées par le code de l’urbanisme, dont la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive.
En revanche, ce formulaire n’a aucun rapport avec les taxes dues au titre du code général des impôts, comme la taxe d’habitation ou les taxes foncières.
La déclaration des éléments fiscaux au titre du code général des impôts s’effectue, en principe, au travers du formulaire H1.
Ce formulaire H1 est en règle générale transmis par l’administration en même temps que l’arrêté accordant le permis de construire.
Pièces à joindre obligatoirement au permis de construire
Le dossier de permis de construire doit être accompagné de pièces à joindre obligatoirement.
L’absence de l’une de ces pièces ou leur insuffisance justifie l’envoi par l’administration d’une notification pour pièce manquante.
Toutefois, l’insuffisance de l’une des pièces à joindre obligatoirement peut être compensée par les autres pièces produites au dossier, dès lors que le service instructeur reste en mesure d’apprécier la nature réelle du projet et que cette insuffisance ne soit pas de nature à induire l’administration en erreur.
Les plans à joindre au permis de construire font l’objet d’une analyse détaillé ici : Établir les pièces à joindre au permis de construire.
Les paragraphes suivants abordent quelques généralités.
Plan de situation (PCMI 1)
Le plan de situation permet de localiser le terrain faisant l’objet du permis de construire. Il peut être édité par l’intermédiaire d’un site de cartographie en ligne, comme Géoportail (art. R.431-7 du code de l’urbanisme).
Les pièces du projet architectural
Le projet architectural doit être établi par un architecte, à l’exception des projets pour lesquels sont recours n’est pas obligatoire.
Plan de masse des constructions (PCMI 2)
Le plan de masse est une représentation du terrain faisant l’objet du permis des construire.
Il permet notamment de distinguer l’emplacement de la maison individuelle par rapport aux limites séparatives et par rapport à l’alignement.
Le plan de masse est coté dans ses trois dimensions : il fait apparaître les longueurs et largeurs, mais également les hauteurs, dont celles du terrain naturel.
Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, il peut également être nécessaire de représenter l’emplacement des réseaux (eau, énergie, assainissement) ainsi que les modalités de raccordement (art. R.431-9 du code de l’urbanisme).
Exemple de plan de masse avec raccordement :
Exemple de plan de masse illustrant l’emplacement des réseaux et les modalités de raccordement (cliquez pour agrandir)
Le plan de masse ne doit pas être confondu avec un extrait cadastral. Le dépôt d’un extrait cadastral en guise de plan de masse, sans ajouts ni modifications, doit donner lieu à une notification pour pièce manquante.
Plan en coupe du terrain et de la construction (PCMI 3)
Exemple de plan en coupe d’un terrain (cliquez pour agrandir)
Le plan en coupe est une représentation permettant de visualiser à la fois l’emplacement de la maison ainsi que le profil du terrain naturel et le cas échéant celui du terrain fini (art. R.431-10 du code de l’urbanisme).
Le plan en coupe permet s’il y a lieu de visualiser le sous-sol de la maison ainsi qu’éventuellement les constructions et installations souterraines.
Notice décrivant le terrain et présentant le projet (PCMI 4)
La notice décrivant le terrain et présentant le projet est une pièce écrite dans laquelle sont détaillées les principales caractéristiques architecturales de la maison, du terrain ainsi que les « partis retenus pour assurer son intégration paysagère » (art. R.431-8 du code de l’urbanisme).
Lorsque la demande porte sur la construction d’une maison individuelle, il convient également de préciser :
- La manière dont seront aménagés les accès du terrain,
- Le traitement des constructions, clôtures, végétation ou aménagements situés en limite de terrain,
- Le traitement des espaces libres, notamment les plantations,
- Les modalités de raccordement aux réseaux (eau, énergie, assainissement).
Plan des façades et des toitures (PCMI 5)
Le plan des façades et des toitures illustre l’aspect extérieur de la maison, notamment ses ouvertures (portes, fenêtres), les matériaux employés et les éléments de décor (art. R.431-10 du code de l’urbanisme).
Ce plan peut être accompagné d’annotations permettant de qualifier les matériaux employés ainsi que les dimensions des éléments en façade.
Document graphique (PCMI 6)
Le document graphique est une illustration représentant l’insertion de la maison sur son terrain. Il permet également de visualiser (au moins partiellement) les constructions et/ou paysages à proximité (art. R.431-10 du code de l’urbanisme).
Photographies en environnement proche et paysage lointain (PCMI 7-8)
Ces photographies montrent l’état du terrain faisant l’objet du projet ainsi que le paysage bâti et/ou naturel (art. R.431-10 du code de l’urbanisme).
Pièces complémentaires à joindre compte tenu du projet ou de la situation juridique du terrain
Le code de l’urbanisme énumère un ensemble de pièces complémentaires en lien avec d’autres législations (art. R.431-13 à R.431-33). Il en existe un peu moins d’une trentaine.
Parmi l’ensemble de ces pièces, trois sont particulièrement susceptibles d’intéresser la construction d’une maison :
- L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique ;
- L’attestation de prise en compte d’une « étude de sols » ;
- L’attestation de conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif ;
L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique doit dans tous les cas être jointe au dossier de permis de construire dès lors qu’il porte sur un bâtiment neuf à usage d’habitation.
Les autres pièces complémentaires sont à transmettre uniquement lorsque la nature du projet ou la situation juridique du terrain l’impose.
Leur absence au dossier alors que leur établissement est rendu obligatoire justifie l’envoi d’une notification pour pièce manquante.
Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (PCMI 14-1)
Les bâtiments neufs à usage d’habitation doivent être conformes à la réglementation thermique 2012. Afin de s’assurer du respect de cette réglementation, le permis de construire doit comporter une attestation « certifiant la prise en compte de la réglementation thermique ».
Cette attestation a pour objet de montrer les résultats attendus en matière de performance énergétique au regard du projet envisagé.
Attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant qu’une « étude de sols » a été réalisée et que le projet la prend en compte (PCMI 14)
Lorsque le terrain est compris dans le périmètre d’un plan de prévention des risques et que celui-ci impose la réalisation d’une « étude de sols », alors le permis de construire doit être accompagné d’une attestation certifiant qu’une telle étude a bien été effectuée et que la maison la prend en compte.
Cette étude est exigée compte tenu de la nature d’un risque pouvant mettre en cause la sécurité des occupants de l’habitation ou la sécurité publique.
Attestation de conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif (PCMI 12-2)
Lorsque le demandeur envisage de mettre en place une installation d’assainissement non collectif, alors la demande de permis de construire doit être accompagnée d’une attestation certifiant que l’installation a fait l’objet d’un contrôle effectué par le service public d’assainissement non collectif territorialement compétent.
Dépôt du dossier et nombre d’exemplaires
Le dépôt du dossier de permis de construire s’effectue en mairie. Le dossier peut également faire l’objet d’un envoi postal sous pli recommandé avec avis de réception. La mairie est celle du terrain d’implantation de la maison.
Le dossier de permis de construire doit être déposé en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire doit également être déposé lorsque la maison est comprise dans le périmètre d’un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.
Par ailleurs, le dossier de permis de construire doit comporter 5 exemplaires supplémentaires des pièces suivantes :
- Plan de situation du terrain ;
- Plan de masse des constructions ;
- Plan en coupe du terrain et de la construction.
Déroulement de l’instruction
L’instruction de la demande de permis de construire est effectuée par l’autorité compétente :
- La Direction Départementale des Territoires (DDT),
- Ou la commune ou l’intercommunalité.
L’objectif essentiel de l’instruction de la demande de permis de construire est de contrôler a priori la conformité de la maison individuelle au regard des dispositions applicables en matière d’urbanisme.
Le service instructeur peut également effectuer un contrôle a posteriori à l’issue de l’achèvement des travaux ou lorsqu’ils sont en cours.
De façon très schématique, l’instruction se déroule en 3 étapes : le contrôle de complétude du dossier, l’instruction proprement dite, le contrôle après l’achèvement des travaux ou lorsqu’ils sont en cours.
L’instruction est enfermée dans un délai légal à l’issue duquel le silence de l’administration vaut pour accord tacite.
Le délai d’instruction
Le délai d’instruction d’un permis de construire portant sur une maison individuelle est de 2 mois ou 3 mois pour un bâtiment collectif.
Le point de départ du délai d’instruction est la date du dépôt ou la date de réception d’un dossier complet en mairie, le récépissé de dépôt ou l’accusé de réception faisant foi.
Ce délai peut faire l’objet d’une majoration de 1 mois lorsque le terrain est compris dans le périmètre d’un secteur protégé, comme un secteur sauvegardé.
En savoir plus : Les délais du permis de construire
Le récépissé de dépôt
Le récépissé de dépôt est renseigné par la mairie.
Il indique :
- La date de réception ou de dépôt du dossier ;
- Son délai d’instruction : le délai d’instruction s’interrompt lorsque la demande est incomplète ;
- Le numéro du dossier.
Enregistrement du dossier
La mairie affecte un numéro d’enregistrement de la demande de permis de construire. Ce numéro d’enregistrement figure au récépissé de dépôt.
Affichage en mairie
La mairie procède à l’affichage d’un avis de dépôt dans les 15 jours qui suivent le dépôt ou la réception du permis de construire.
Cet affichage précise l’identité de l’auteur du permis de construire et indique les caractéristiques essentielles du projet.
L’affichage en maire permet d’assurer l’information des tiers. L’intérêt à agir lorsqu’un recours à l’encontre du permis de construire est effectué s’apprécie à la date d’affichage en mairie.
Le contrôle de complétude du dossier
Il s’agit pour le service instructeur de s’assurer que le dossier est en lui-même complet, notamment en ce qui concerne les pièces à joindre à la demande de permis de construire.
Lorsqu’une pièce est insuffisante (par exemple, en raison d’une omission ou d’une inexactitude) ou tout simplement absente au dossier, alors le service peut transmettre une notification pour pièce manquante à l’auteur de la demande de permis de construire.
Notification pour pièce manquante et effet sur l’instruction
La notification pour pièce manquante a pour effet de neutraliser le délai d’instruction tant que le demandeur ne produit pas l’ensemble des pièces requises à l’instruction.
Le délai d’instruction débute alors à partir de la date du dépôt ou de la date de réception en mairie des pièces manquantes.
Le demandeur dispose d’un délai de 3 mois pour venir compléter son dossier. Au-delà du délai de 3 mois, la demande est refusée.
La notification pour pièce manquante est adressée dans le mois qui suit le dépôt ou la réception du dossier en mairie.
L’instruction proprement dite
Le service en charge de l’instruction effectue un examen sur l’ensemble du dossier afin de contrôler la conformité de la maison aux dispositions d’urbanisme.
L’essentiel de ces règles d’urbanisme est établi par :
- Le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou celui d’un document d’urbanisme en tenant lieu, comme le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou encore le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV – dans ce dernier cas l’instruction s’effectue de manière conjointe avec le service territorial de l’architecture et du patrimoine).
- Ou par le Règlement National d’Urbanisme (RNU) lorsque la commune est dotée d’une carte communale ou lorsqu’elle est à la fois dépourvue de carte communale et de document d’urbanisme.
Les principes généraux du PLU, de la carte communale et du RNU sont abordés plus loin : Plan Local d’Urbanisme, Carte Communale et Règlement National d’Urbanisme
Transmission du permis de construire et services consultés
Transmission au service en charge de l’instruction
Lorsque la commune n’exerce pas elle-même l’instruction des permis de construire, alors elle procède à sa transmission au service concerné dans la semaine qui suit le dépôt ou la réception de la demande.
Contrôle de légalité
La demande de permis de construire est transmise au préfet dans la semaine qui suit son dépôt ou sa réception dans le cadre de l’exercice du contrôle de légalité (art. R.431-8du code de l’urbanisme).
Services consultés par le service instructeur
En fonction du projet et compte tenu du terrain, le service instructeur peut être amené à consulter des services extérieurs au cours de l’instruction du dossier pour avis, comme :
- Le Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP), au sein duquel officie l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : sa saisine est nécessaire lorsque le terrain est situé dans un « secteur protégé ». Le permis de construire vaut alors pour « demande d’autorisation » au titre du code du patrimoine ;
- Le service en charge de l’assainissement ou la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales, par exemple afin de s’assurer du caractère suffisant des réseaux d’assainissement ;
- Ou encore, le Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) pour s’assurer du caractère suffisant de la voie desservant le terrain (CAA Marseille, 25 novembre 2010, 08MA04285).
C’est notamment pour cette raison que le dossier de permis de construire doit comporter des pièces supplémentaires.
Dans la pratique, l’avis négatif émis par un service consulté justifie le refus de la demande de permis de
Ouverture du chantier et achèvement des travaux
Il revient au bénéficiaire du permis de construire de transmettre en mairie trois exemplaires de la Déclaration d’Ouverture du Chantier.
Le permis de construire doit donner lieu à un affichage sur le terrain dans les conditions précisées aux articles R.424-15 et A.424-15 à A.424-18 du code de l’urbanisme.
À la fin des travaux, le pétitionnaire doit remettre en mairie une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), en 3 exemplaires également.
DAACT et réglementation thermique
Dans le cadre de la construction d’une maison, la DAACT doit être accompagnée d’une « attestation certifiant la prise en compte de la réglementation thermique » (art. R.462-3 du code de l’urbanisme).
Cette attestation ne doit pas être confondue avec celle à joindre au dépôt du permis de construire :
- L’attestation à joindre au dépôt du permis de construire (PCMI 14-1) montre les résultats attendus ;
- L’attestation jointe à la DAACT montre les résultats réels.
L’attestation à joindre à la DAACT doit obligatoirement être réalisé par l’un des professionnels habilités par le code de la construction et de l’habitation (art. R.111-20-4 du code de la construction et de l’habitation).
- Un organisme « certificateur » ;
- Un contrôleur technique ;
- Un diagnostiqueur DPE (compétent uniquement pour les maisons individuelles ou accolées) ;
- Un architecte.
Formulaire H1
Le formulaire H1, qui n’est pas une pièce du code de l’urbanisme, est à remettre au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivants l’achèvement des travaux. Il s’agit d’une obligation déclarative.
L’omission de cette déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et peut également donner lieu le cas échéant à un redressement ou à une amende fiscale.
Le formulaire H1 n’est ni instruit ni émis par le service en charge de l’instruction de la demande de permis de construire (l’administration fiscale et le service instructeur sont deux structures indépendantes).
Il est transmis au bénéficiaire du permis de construire par le centre des impôts fonciers, sous réserve des pratiques locales. Les surfaces du formulaire H1 sont calculées de « plinthe à plinthe ».
Contrôle des travaux
Les modalités de contrôle des travaux, qu’ils soient en cours ou achevés, sont notamment précisées aux articles L.461-1, L.461-2 du code de l’urbanisme.
Droit de visite sur le terrain et de communication des documents se rapportant à la réalisation des bâtiments
L’article L.461-1 du code de l’urbanisme montre que le préfet, l’autorité compétente en matière de délivrance du permis de construire, ainsi que les fonctionnaires et agents assermentés, disposent d’un droit de visite des constructions en cours et de communication des documents se rapportant à la construction.
Le droit de communication peut par exemple s’exercer sur les documents relatifs à la réglementation thermique 2012, comme l’étude thermique.
Le droit de visite et de communication peut également être entrepris pendant trois ans après l’achèvement des travaux.
Sanctions :
Les sanctions relatives aux infractions du code de l’urbanisme font l’objet d’une analyse ici : Risques et sanctions
Essentiellement, il faut retenir que les infractions au code de l’urbanisme doivent faire l’objet d’un procès-verbal qui sera transmis par l’autorité compétente auprès du tribunal administratif.
Le tribunal administratif peut notamment prononcer une amende dont le montant minimal est de 1 200 €. Ce montant peut être majoré proportionnellement en fonction de l’importance des surfaces « litigieuses ».
Le tribunal administratif peut par ailleurs ordonner la mise en conformité de la maison (démolition totale ou partielle, dépôt d’un nouveau permis de construire).
Fiscalité
De façon très générale, la fiscalité de l’aménagement recouvre (la difficulté est que la terminologie de ces contributions n’est pas précisément fixée) :
- Les taxes d’urbanisme proprement dites, dont la taxe d’aménagement ;
- Les participations des constructeurs et lotisseurs : il s’agit des participations affectées au financement d’équipements publics directement rendus nécessaires par la construction. La Redevance d’Archéologie Préventive (RAP) est énumérée dans la section « participations des constructeurs et lotisseurs » du code de l’urbanisme.
La délivrance d’un permis de construire constitue le fait générateur de ces taxes et contributions (art. L.331-9 du code de l’urbanisme).
Les paragraphes suivants abordent plus spécifiquement la taxe d’aménagement ainsi que la RAP, ces deux contributions étant très largement susceptibles d’être exigées dans le cadre de la construction d’une maison.
Ces taxes et participations ne doivent pas être confondues avec celles dues au titre du code général des impôts, comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation.
Le cas échéant, la délivrance du permis de construire peut également donner lieu :
- Au Versement pour Sous-densité (VSD – art. L.331-35 et suivants du code de l’urbanisme) : le VSD correspond à une participation exigible lorsque les surfaces de la construction sont en dessous d’un Seuil Minimal de Densité (SMD) ;
- A la participation pour non-réalisation d’aire de stationnement (art. L.332-7-1 du code de l’urbanisme) : cette participation est due lorsque le nombre d’emplacements envisagés est inférieur à un seuil fixé par le règlement du Plan Local d’Urbanisme.
Ces participations sont établies à l’initiative des communes et n’interviennent pas de façon systématique.
Taxe d’aménagement
La base de calcul de la taxe d’aménagement est constituée par :
- La surface taxable de la maison et/ou selon des valeurs propres à certains équipements
- Une valeur forfaitaire établie chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction
- Un taux fixé au conseil municipal (pour la part communale) et un taux fixé au conseil général (pour la part départemental).
Parmi les équipements faisant l’objet d’une taxation selon une valeur forfaitaire, il est possible de relever (art. L.331-13 du code de l’urbanisme) :
- Les piscines, dont le montant de la taxe d’aménagement tient compte des m² de bassin construit,
- Les panneaux photovoltaïques fixés au sol, la taxe d’aménagement est calculés en fonction des m² construits.
- Les aires de stationnement non compris dans une surface close et couverte, le montant de la taxe d’aménagement est alors calculé en fonction du nombre d’emplacement de stationnement prévu.
Le mode de calcul de la taxe d’aménagement est le suivant :
Surface taxable ou valeurs propres à certains équipements x Valeur forfaitaire X taux fixé au conseil municipal ET taux fixé au conseil général
Une exonération (partielle) est prévue pour les 100 premiers mètres carrés de surface taxable construits sur le terrain, ce qui explique la présence de la ligne « quelle est la surface taxable existante conservée ? » du formulaire de déclaration des éléments imposables.
D’autres exonérations (partielles également) peuvent être prévues au niveau local lorsque la maison est une habitation principale financée au moyen d’un prêt à taux zéro renforcé, dans la limite de 50 % de la surface excédant les 100 premiers m².
Il convient de joindre une attestation bancaire au formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions afin de bénéficier s’il y’a lieu de cette exonération.
Plus d’informations sur la taxe d’aménagement : Taxe d’aménagement, calcul et exonérations.
Redevance d’Archéologie Préventive
L’assiette de la RAP a été étendue aux particuliers au 1er janvier 2013, en application de la loi de finances du 29 décembre 2012 pour l’année 2013.
Elle est due lorsqu’un projet ou l’une de ses parties « affecte le sous-sol ».
Les constructions ou parties de constructions affectant le sous-sol sont celles édifiées dans une profondeur supérieure ou égale à 0,50 m en dessous du niveau du sol.
Ainsi, la RAP est très largement susceptible de concerner :
- Les sous-sols développant de la surface taxable d’une maison (comme les sous-sols de plus de 1,80 m de hauteur) ;
- Les bassins de piscine ;
- Les espaces de stationnement de type « garages souterrains ».
Les « parties affectant le sous-sol » se déclarent dans le formulaire de déclaration des éléments imposables, voir ici pour plus d’informations : Comment remplir le cadre Redevance d’Archéologie Préventive ?
Les règles d’urbanisme à respecter : constructions interdites et autorisées, implantation, aspect extérieur, réseaux et accès au terrain
Parmi l’ensemble des règles à respecter en matière d’urbanisme, il est notamment possible de soulever celles relatives :
- Aux constructions interdites et autorisées, selon que la commune soit dotée ou non d’un document d’urbanisme ;
- A l’implantation des constructions ;
- A leur aspect et leur hauteur ;
- A l’assainissement et au raccordement ;
- Et à l’accès au terrain.
De plus, en raison de la nature d’un tel projet, il est intéressant d’aborder les obligations en relatives aux assurances et à la réglementation thermique.
Documents d’urbanisme, carte communale et règlement national d’urbanisme (RNU) : occupations interdites et autorisées
De manière générale, les dispositions d’urbanisme distinguent les secteurs dans lesquels la construction peut être autorisée et les secteurs dans lesquels elle est en principe interdite.
Ces distinctions sont opérées :
- Par un document d’urbanisme, comme le PLU ;
- Ou par la carte communale et/ou par le RNU.
Le Plan Local d’Urbanisme
Le PLU est un document d’urbanisme ayant pour objet d’assurer la maîtrise urbaine du territoire dans lequel il est en vigueur.
Il comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement et des annexes, dont un document graphique.
Le PLU consiste en une vocation « modernisée » du Plan d’Occupation des Sols (les POS ont vocation à disparaître au profit des PLU).
Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, ce sont essentiellement le règlement d’urbanisme ainsi que les annexes au document d’urbanisme qui doivent faire l’objet d’une attention particulière de la part du maître d’ouvrage.
Règlement d’urbanisme et zonage
Le règlement d’urbanisme comprend un ensemble d’articles apportant des dispositions relatives aux caractéristiques architecturales des constructions, comme leur implantation ou leur aspect extérieur.
Il permet également d’identifier les occupations du sol interdites ou autorisées.
Les dispositions du règlement d’urbanisme sont mises en œuvre différemment selon la localisation des terrains au sein de la commune :
- Zone urbaine : il s’agit des zones ouvertes à l’urbanisation – la construction d’une maison y est en principe autorisée, toutes conditions étant par ailleurs réunies ;
- Zone A Urbaniser : il s’agit de zones destinées à une urbanisation future ;
- Zones Agricoles et Naturelles : en principe, ces zones ne sont pas destinées à recevoir des constructions à usage d’habitation.
Les différentes zones du territoire sont illustrées sur une cartographie de la commune annexée au PLU.
De manière générale, lorsque le projet est porté par un particulier, la construction d’une maison s’effectue en zone urbaine.
La liste des Servitudes d’Utilité Publique
Le PLU peut comporter en annexe un dossier énumérant l’ensemble des Servitudes d’Utilité Publique (SUP) en vigueur sur le territoire.
Parmi l’ensemble des SUP existantes (environ soixante), il est possible de relever :
- Les aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine ;
- Les sites classés, inscrits et monuments historiques ;
- Les Plans de Prévention des Risques.
Ces SUP peuvent venir avoir un impact sur l’implantation de la maison, son aspect extérieur ou même sur les modalités d’exécution des travaux. Par exemple, la construction d’une maison peut être interdite dans certaines des zones identifiées par un plan de prévention des risques.
Les SUP font l’objet d’une analyse ici : Les Servitudes d’Utilité Publique
Lorsque deux règles se superposent, l’administration doit en principe prendre en compte celle qui est la plus contraignante.
Certaines de ces SUP peuvent avoir valeur de document d’urbanisme. Elles sont ainsi applicables dans les communes dotées d’une carte communale ou exclusivement sous RNU.
La carte communale et le Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) est codifié aux articles R.111-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Le RNU est applicable :
- Dans les communes dotées d’une carte communale ;
- Dans les communes dépourvues à la fois de carte communale et de document d’urbanisme.
La carte communale a pour objet de préciser les modalités de mise en œuvre du RNU au sein de son territoire d’application.
Les règles du RNU sont appliquées, de façon générale, au sein des communes faiblement peuplées ou dont la pression foncière ne justifie pas l’établissement d’un document d’urbanisme.
RNU et carte communale
La carte communale permet d’identifier les secteurs constructibles et les secteurs inconstructibles. La construction d’une maison individuelle reste interdite dans les secteurs inconstructibles : la construction doit en effet s’effectuer au sein d’une parcelle constructible.
Les secteurs constructibles et inconstructibles sont représentés sur une cartographie de la commune annexée à la carte communale.
RNU et parties actuellement urbanisées
En absence de carte communale et de document d’urbanisme, les constructions nouvelles sont interdites en dehors des Parties Actuellement Urbanisées (PAU) du territoire, à l’exception de celles énumérées à l’article L.111-1-2 du code de l’urbanisme (les constructions nécessaires à l’activité agricole notamment).
Il revient au service de l’Etat en charge de l’instruction du permis de construire (la DDT) de se prononcer sur l’identification des « parties actuellement urbanisées ». Il peut ainsi se référer au hameau, bourg ou îlot déjà construits. Par exemple, n’est pas considéré comme étant compris dans une PAU un terrain situé à 350 m d’un hameau (Conseil d’Etat, du 19 novembre 1993, 125030, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Les règles d’implantation d’une maison
Les règles d’implantation des constructions font l’objet de compléments d’information illustrés ici : Les règles d’implantation des constructions ;
Les paragraphes suivants abordent quelques généralités.
De façon générale, les règles d’implantation fixent l’emplacement de la maison par rapport à :
- La voie publique ou à la voie desservant le terrain (l’alignement) ;
- Les limites séparatives ;
- Ou le cas échéant entre deux constructions.
Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme et règles d’implantation
Compte tenu de la variété des situations locales, il est impossible de rapporter des règles « universelles » lorsque la commune est dotée d’un PLU (ou d’un POS).
De façon très générale, les règles du PLU conservent la même trame que celles du RNU : implantation depuis la voie publique, depuis les limites séparatives et entre deux constructions.
Ces règles peuvent être plus ou moins contraignantes que celles du RNU. Par exemple, il peut être interdit de construire dans une bande de plusieurs mètres à partir de l’alignement. Ou encore, le règlement d’urbanisme peut ne pas comporter de règles particulières sur les distances entre deux constructions.
Carte communale, Règlement National d’Urbanisme et règles d’implantation d’une maison
Implantation par rapport à la voie publique
L’article R.111-17 du code de l’urbanisme montre que :
Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points.
Lorsqu’il existe une obligation de construire au retrait de l’alignement, la limite de ce retrait se substitue à l’alignement.
Implantation par rapport aux limites séparatives
L’article R.111-18 du code de l’urbanisme dispose que :
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapprochée doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.
Implantation entre deux constructions
L’article R.111-16 du code de l’urbanisme montre que :
Une distance d’au moins trois mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus situés sur un terrain appartenant au même propriétaire.
L’aspect extérieur des constructions
Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme et aspect extérieur des constructions
Les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions sont édictées au niveau local par le règlement du PLU ou, le cas échéant, par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, comme le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en secteur sauvegardé.
Dans la mesure où il s’agit de règles locales, la consultation du document d’urbanisme est donc nécessaire afin de connaître les dispositions en vigueur sur le terrain en matière d’aspect extérieur.
Ces règles concernent à la fois l’aspect de la toiture et des façades de la maison et le cas échéant de ses annexes.
Globalement, il s’agit d’apporter des dispositions relatives :
- Aux coloris,
- A la répartition des éléments architecturaux (ouvertures, cheminées, tuiles) et éventuellement leurs dimensions,
- A la hauteur des constructions.
En dehors de certains secteurs protégés (comme les secteurs sauvegardés), l’administration peut toujours invoquer l’article R.111-21 du code de l’urbanisme pour justifier un refus ou des prescriptions au permis de construire :
Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Carte communale, RNU et règles d’aspect extérieur
Les dispositions de l’article R.111-21 du code de l’urbanisme précité sont applicables au sein des communes dotées d’une carte communale et/ou sous RNU, laissant au service instructeur un large pouvoir d’appréciation sous contrôle du juge administratif.
Il est notamment tenu compte :
- Des caractéristiques du site, son importance et son intérêt ;
- Et de l’aspect extérieur de la construction par rapport à son environnement.
Pour l’essentiel, l’aspect de la maison ne doit pas présenter de contraste ayant pour effet de mettre en cause la continuité et la qualité architecturale ou naturelle des lieux.
Par exemple, un permis de construire peut être légalement refusé au moyen de l’article R.111-21 lorsque la couverture d’une maison située dans le champ de visibilité d’un bâtiment classé ne s’inscrit pas dans l’unité architecturale des lieux, même lorsque la commune est dotée d’un document d’urbanisme (Conseil d’Etat, du 8 mars 1996, 126592).
Assainissement et alimentation en eau potable
L’assainissement et l’alimentation en eau potable répondent à des objectifs d’hygiène et de salubrité publique.
- Assainissement
Deux systèmes d’assainissement peuvent être envisagés :
- L’assainissement collectif : il peut être séparatif (un réseau affecté à la collecte des eaux usées et un autre affecté à la collecte des eaux pluviales) ou unitaire (le tout-à-l’égout). Le raccordement est mis en œuvre sous la voie publique. Le raccordement est obligatoire dans un délai de deux ans (art. L.1331-1 du code de la santé publique). Les frais de raccordement sont à la charge du propriétaire de la maison.
- L’assainissement autonome ou non collectif : il correspond au traitement des eaux usées domestiques non rattaché au réseau collectif d’assainissement.
L’installation de l’un de ces systèmes d’assainissement s’effectue dans les zones autorisées en application de l’article L.2224-10 du code général des collectivités territoriales.
L’autorité compétente en matière de délivrance de permis de construire doit s’assurer du respect de l’installation de l’un ou l’autre système compte tenu de ce zonage lorsqu’il est repris par le PLU (ou le POS).
Schéma illustrant le mode de fonctionnement général d’un dispositif d’assainissement non collectif (cliquez pour agrandir)
- Alimentation en eau potable
Le raccordement au domaine public est effectué par le service en charge de la distribution d’eau (le syndicat des eaux).
Le raccordement au domaine privé (la pose du compteur d’eau) est en revanche réalisé par une entreprise au choix. De façon générale, il convient de lui adresser un plan de masse, un plan de situation et une copie du permis de construire ou de l’acte de propriété.
Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme et règles relatives à l’assainissement et à l’alimentation en eau potable
Les règles relatives aux conditions de desserte des terrains par les réseaux sont édictées à l’article 4 du règlement du PLU ou du POS.
La fixation de ces règles demeure facultative. Par ailleurs, le règlement du document d’urbanisme n’a pas à fixer de modalités techniques.
L’article 4 du règlement du document d’urbanisme se limite à prévoir des :
- Obligations et modalités de raccordement aux réseaux ;
- Conditions relatives à la réalisation d’équipement ;
- Modalités de réalisation ou de branchement ;
- Interdictions de réaliser des branchements (source : « Permis de construire et autres autorisations d’urbanisme« , Philippe Boulisset, Delmas).
Le plan de masse joint au permis de construire ne peut pas se limiter à indiquer l’existence de ces réseaux dès lors qu’un raccordement est envisagé : il doit indiquer leur implantation et les modalités de raccordement.
Carte communale, RNU et règles relatives à l’assainissement et à l’alimentation en eau potable
L’article R.111-8 du code de l’urbanisme, qui n’est pas applicable dans les communes dotées d’un PLU ou d’un POS dispose que :
L’alimentation en eau potable et l’assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l’évacuation, l’épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur.
Le permis de construire peut faire l’objet d’un refus lorsque l’autorité compétente n’est pas en mesure de se prononcer sur le délai dans lequel doivent être exécutés les travaux d’aménagement des réseaux publics (art. L.111-4 du code de l’urbanisme).
Absence de réseau public de raccordement et de système de collecte des eaux usées (RNU, carte communale)
L’article R.111-10 du code de l’urbanisme, applicable dans les communes qui ne sont pas dotées d’un PLU ou d’un POS, dispose que :
En l’absence de réseau public de distribution d’eau potable et sous réserve que l’hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, l’alimentation est assurée par un seul point d’eau ou, en cas d’impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d’eau.
En l’absence de système de collecte des eaux usées, l’assainissement non collectif doit respecter les prescriptions techniques fixées en application de l’article R. 2224-17 du code général des collectivités territoriales (note : les modalités techniques sont énumérées sur ce site : Assainissement – developpementdurable.gouv)
En outre, les installations collectives sont établies de manière à pouvoir se raccorder ultérieurement aux réseaux publics.
Refus du permis de construire en raison du coût des équipements publics (RNU, carte communale)
Le permis de construire peut faire l’objet d’un refus dans les conditions établies par l’article R.111-13 du code de l’urbanisme :
Le projet peut être refusé si, par sa situation ou son importance, il impose, soit la réalisation par la commune d’équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics.
En vertu de l’article R.111-1 du code de l’urbanisme, cette disposition est inapplicable lorsque la commune est dotée d’un POS ou d’un PLU (Conseil d’Etat du 28 novembre 1986, 42688, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Règles d’accès au terrain
Le terrain doit être desservi par une voie publique ou privée, mais il doit également y disposer d’un accès. L’accès se situe à la limite de l’unité foncière et de la voie.
Les conditions d’accès sont établies selon différents critères, comme :
- L’importance de la construction envisagée ;
- Le risque éventuel pour la sécurité des usagers et la gêne pour la circulation publique ;
- Le positionnement des accès par rapport à la voie publique.
Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme et accès au terrain
Les dispositions relatives à l’accès et à la voirie sont retranscrites à l’article 3 du règlement du PLU (ou POS).
Cet article a pour objet de prévoir une voirie « suffisante » pour desservir la maison et pour permettre un accès aux engins de lutte contre l’incendie.
Par exemple, le Conseil d’Etat a considéré comme étant « suffisant » une largeur de 8 mètres pour un ensemble comprenant plus de 5 logements (Conseil d’Etat du 19 mars 1997, 123859). À défaut de mentions inscrites au règlement du PLU (ou du POS), la largeur de la voie s’apprécie d’un alignement à l’autre, chaussée et trottoir compris (Conseil d’Etat du 19 juin 2002, 219647, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Carte communale, RNU et accès au terrain
Les règles relatives à la desserte des constructions par les voies publiques ou privées sont codifiées aux articles R.111-5 et R.111-6 du code de l’urbanisme.
La voie publique ou privée doit revêtir un caractère « suffisant » en ce qui concerne :
- L’accès des véhicules de lutte contre l’incendie ;
- La sécurité des usagers de la voie.
Par exemple, dans une décision rendue le 28 juillet 1989, le Conseil d’Etat a estimé qu’un « chemin d’accès ayant au moins 2 m 50 de large et que, dans cet état cette voie permet le passage des engins de lutte contre l’incendie » pouvait être suffisant (Conseil d’Etat du 28 juillet 1989, 70515).
Ou encore, la Cour Administratif d’ Appel de Lyon a estimé que la desserte par un chemin dont la largeur n’est pas inférieure à 2,10 m d’une maison d’habitation, située à environ 20 m de la voie principale, pouvait être « suffisant » (Cour Administrative d’Appel de Lyon, 27/04/2010, 08LY00737).
Réglementation thermique 2012
Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) est applicable à l’ensemble des bâtiments neufs à usage d’habitation, comme les maisons individuelles ou accolées (art. R.111-20 du code de la construction et de l’habitation).
Le contrôle de la prise en compte de la réglementation thermique 2012 s’effectue par le service instructeur au travers de deux attestations :
- Une première jointe au dossier de permis de construire ;
- Une dernière à transmettre en même temps que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. L’autorité compétente peut par ailleurs exercer un contrôle sur place.
Les attestations peuvent être éditées sur le site RT-Batiment (il faut pour cela avoir en sa disposition un fichier XML reprenant les caractéristiques du bâtiment).
La RT 2012 repose sur un ensemble d’exigences de résultats établies selon 3 indices :
Bbio, pour « Besoin bioclimatique » ou « Bilan Bioclimatique » : cet indice traduit le besoin en énergie pour le chauffage, le refroidissement et l’éclairage artificiel de la maison.
Cep, qui rend compte de la consommation conventionnelle en énergie primaire de la maison pour le chauffage, le refroidissement, la production d’Eau Chaude Sanitaire (ECS), l’éclairage artificiel des locaux, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.
Tic, pour « Température Intérieure Conventionnelle » qui correspond à « la valeur maximale horaire en période d’occupation de la température opérative ». Il s’agit d’assurer un usage confortable de la maison en été, notamment en période de forte chaleur.
La RT 2012 apporte dans le même temps un ensemble d’exigence de moyens. Notamment, ces exigences de moyen consistent à :
- Recourir à une source d’énergie renouvelable ;
- Assurer l’étanchéité à l’air du bâtiment ;
- Utiliser des matériaux performants d’isolation thermique ;
- A garantir un accès à l’éclairage naturel.
L’attestation RT 2012 à transmettre à l’achèvement des travaux doit montrer que la maison est conforme aux seuils et critères de performance fixés par arrêté pour l’ensemble de ces éléments.
Plus d’informations sur la RT 2012 : Réglementation thermique 2012, exigence de résultats et de moyens
Assurance dommages-ouvrage et de responsabilité décennale
Les risques liés à la construction d’une maison doivent faire l’objet d’une souscription à un contrat d’assurance visant à couvrir la réparation des dommages de nature décennale (loi Spinetta du 4 janvier 1978).
Cette assurance concerne :
Le bâtiment : il s’agit de permettre la réparation directe d’un sinistre, sans que les responsabilités ne soient mises en cause dans un premier temps : l’assurance dommages-ouvrage (articles L242-1 à L242-2 du code des assurances). L’assurance dommages-ouvrage pèse sur le maître d’ouvrage et couvre l’immeuble contre les risques relevant de la garantie décennale.
Les constructeurs responsables : il s’agit d’une assurance rendue obligatoire à toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée (articles L241-1 à L241-2 du code des assurances) : l’assurance de responsabilité décennale. Sont réputés constructeurs, et donc concernés par l’assurance de responsabilité, « les architectes, entrepreneurs et autres locateurs d’ouvrage liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage » (art. 1792 du code civil).
Les compagnies d’assurance sont tenues à une obligation d’assurer, sauf lorsque le risque décennal est quasi certain (Conseil d’Etat du 29 janvier 2003, 236999).
Obligation d’assurance et limites à cette obligation
L’assurance pour la construction est une règle impérative dont son non-respect constitue une infraction pénale. La peine encourue est un emprisonnement de 6 mois ainsi qu’une amende de 75 000 €, ou l’une de ces deux peines seulement (art. L.243-3 du code des assurances).
Toutefois, ces sanctions ne sont pas applicables aux personnes physiques faisant construire un logement pour elles-mêmes ou destiné à être occupé par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint (art. L.243-3 al. 2 du code des assurances).
Règles de voisinage et code de la construction et de l’habitation
Certaines des dispositions du code civil sont reprises par le code de la construction et de l’habitation.
Ces dispositions vont notamment intéresser les maisons ou ouvrages annexes bâtis en limite de terrain.
Servitudes de mitoyenneté
Sauf marque ou titre contraire (art.653 du code civil), un mur est réputé mitoyen s’il est implanté à la ligne divisoire de deux fonds appartenant à deux propriétaires distincts.
L’article L.112-8 du code de la construction reprend l’article 657 du code civil :
« Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. »
Il est ainsi permis de bâtir un ouvrage adossé contre ou dans le mur mitoyen.
Le voisin qui souhaite pratiquer un enfoncement dans le corps du mur ou y faire appuyer un ouvrage est tenu de demander le consentement de l’autre ou, à défaut, faire régler la question par « experts » (art. 662 du code civil – en référé par exemple).
Servitudes de vue
Dans ces articles L.112-9 à L.112-11, le code de la construction reprend les articles 675 à 677 du code civil :
Art. L.112-9 du code de la construction (= art.675 du code civil)
L’un des voisins ne peut sans le consentement de l’autre pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
Le principe est qu’aucune ouverture dans un mur mitoyen ne peut être pratiquée, sans le consentement du voisin copropriétaire.
Art. L112-10 (= article 676 du code civil)
Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant. »
Le propriétaire d’un mur édifié à la jonction de son fonds et de celui de son voisin peut y pratiquer un « jour », dès lors que le mur en question n’est pas mitoyen. Les « jours » correspondent aux aménagements pratiqués sur un ouvrage visant à constituer un apport lumineux, sans laisser passer le regard (comme des pavés de verres ou de fenêtre à verre opaque).
Art. L.112-11 du code de la construction (= article 677 du code civil)
« Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »
Emplacement des jours (cliquez pour agrandir)
Ces jours doivent être implantés :
- En rez-de-chaussée : à 2,60 m au-dessus du plancher ou sol de la chambre à éclairer,
- Etages supérieurs : à 1,90 m au-dessus du plancher.
Le code civil comporte d’autres dispositions relatives aux « vues » qui ne sont pas reprises par le code de la construction :
- Une vue droite doit être implantée à 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord extérieur du balcon ou celui de la terrasse et la limite séparative (article 678 du code civil) ;
- Une vue oblique doit être implantée à 0,60 m minimum, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative (article 679 du code civil).
Les « vues » correspondent aux aménagements pratiqués sur un ouvrage et laissant passer le regard vers le fonds voisin. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’une baie vitrée ou encore d’un châssis de toit. Les plateformes, balcons et terrasses peuvent également être considérés comme des vues, dès lors qu’ils permettent de regarder vers le fonds voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 novembre 1983, 82-14.155).
Trouble anormal de voisinage (juridiction civile)
Le maître de l’ouvrage supporte les conséquences des troubles anormaux qui peuvent affecter la propriété voisine. Sa responsabilité peut alors être engagée devant la juridiction civile lorsqu’il existe un lien de causalité entre la construction et le préjudice affectant le voisin.
Il appartient au juge civil d’apprécier souverainement l’existence du trouble, indépendamment des règles d’urbanisme ou de droit privé.
Le trouble peut également être constitué lorsque la construction est de nature à provoquer des désordres à l’immeuble voisin, comme des infiltrations par exemple (Cour de Cassation du 3 février 1999, 97-16.498).
S’il reconnaît l’existence d’un trouble anormal, le juge peut ordonner sa réparation en nature (la modification des éléments litigieux) ou par équivalent (dommages et intérêts).
Trouble anormal de voisinage et légalité du permis de construire
L’action en trouble anormal de voisinage n’implique aucune appréciation sur la légalité du permis de construire (Cour de Cassation du 20 juillet 1994, 92-21.801, Publié au bulletin).
Ainsi, une autorisation d’urbanisme peut être légalement délivrée alors même que la construction ne respecte pas une règle de droit privé (Conseil d’Etat du 24 fevrier 1960, Boileau). À l’inverse, une autorisation de construire ne peut pas être refusée quand bien même elle ne respecterait pas une règle de droit privé (Conseil d’Etat du 27 avril 1955, Sieur Richard).
En effet, en vertu de l’indépendance des législations, les moyens tirés d’une règle de droit privé sont inopérants devant la juridiction administrative.
Recours des tiers à l’encontre du permis de construire (juridiction administrative)
Le recours contentieux formé par les tiers à l’encontre du permis de construire s’exerce auprès du tribunal administratif.
Il s’agit pour les tiers de former un recours pour « excès de pouvoir ». Le juge administratif se prononce alors sur la légalité du permis de construire : l’auteur de la décision est-il compétent ? La procédure d’instruction a-t-elle été respectée ? Le projet est-il conforme aux règles d’urbanisme ? L’administration a-t-elle utilisé une procédure étrangère à l’instruction ?
Le recours des tiers s’effectue sous un délai de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain de l’autorisation (art. R.600-2 du code de l’urbanisme).
L’autorisation de construire ne peut faire l’objet d’aucun recours auprès de la juridiction administrative à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction (art. R.600-3 du code de l’urbanisme). La date de l’achèvement est celle de la réception en mairie de la DAACT.
Le recours des tiers suppose un intérêt à agir. L’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme montre qu’un tiers est recevable à former un recours pour excès de pouvoir si la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement.
L’intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage du permis de construire en mairie (art. L.600-1-3 du code de l’urbanisme).
D’autres démarches : occupation du domaine public, numérotation et mise à jour du plan cadastral
La conduite du projet peut donner lieu à d’autres démarches et formalités que celles établies par le code de l’urbanisme.
C’est notamment le cas lorsque les travaux nécessitent une autorisation d’occupation du domaine public (pour la pose d’échafaudages par exemple), dans le cadre de la numérotation de la maison et le cas échéant pour effectuer une mise à jour du plan cadastral si les limites parcellaires sont modifiées.
Occupation du domaine public
Une demande d’autorisation d’occuper temporairement le domaine public peut être nécessaire lorsque l’exécution des travaux nécessite d’entreposer du matériel de chantier en bordure de voie publique (article L.2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques).
La demande d’autorisation doit être retirée en mairie. Elle se compose de manière générale :
- D’un formulaire, permettant de préciser l’identité du demandeur ainsi que la durée -
- D’occupation du domaine public ;
de pièces à joindre, notamment des plans permettant de localiser l’emplacement du matériel de chantier.
Numérotation
La demande de numérotation de la maison peut être formulée sur papier libre, à adresser auprès de la mairie territorialement compétente (certaines mairies proposent des modèles de courriers), qui se chargera le cas échéant de la transmettre au service concerné.
Pour l’essentiel, la demande doit préciser :
- L’identité du demandeur ;
- Les coordonnées complètes du propriétaire du terrain ;
- Les références cadastrales de la parcelle ainsi que sa rue d’implantation ;
- Un plan permettant de localiser le terrain.
Il revient à la mairie de prononcer un arrêté de numérotation, qui sera par la suite transmis au demandeur. La pose de la plaque de numérotation s’effectue aux frais du demandeur (certaines mairies peuvent délivrer gratuitement la plaque de numérotation).
Bornage du terrain et inscription au cadastre
Le bornage est l’opération consistant à fixer la ligne divisoire entre deux propriétés contiguës. La ligne divisoire est celle marquée par des « bornes ».
Le bornage peut être « amiable » si les parties sont d’accord entre elles. En pratique (bien que cela ne soit pas rendu obligatoire), un procès-verbal de bornage est établi et signé par toutes les parties concernées.
La modification des limites parcellaires nécessite l’établissement d’un document d’arpentage et d’un acte notarié qui devront faire l’objet d’une publicité foncière. Le document d’arpentage est établi par un professionnel agrée, notamment un géomètre-expert inscrit à l’ordre.
C’est ce document d’arpentage qui permet d’assurer la mise à jour du plan cadastral.
Le document d’arpentage se présente :
- Sous la forme d’un procès-verbal de délimitation des parcelles ;
- Ou sous la forme d’une esquisse illustrant la position des nouvelles limites.
Les opérations de divisions foncières, autres que celles prévoyant la création ou l’aménagement de voies, espaces ou équipements communs au lotissement, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux.
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