Comment savoir si mon terrain est constructible ou non ?

Construire sa maison ou un bâtiment est souvent un projet de vie. Avant de se lancer, une question essentielle se pose : le terrain est-il constructible ou non ?
La réponse ne dépend pas seulement de l’aspect du terrain, mais surtout des règles d’urbanisme qui s’appliquent sur la commune, et de quelques vérifications complémentaires.

Dans cet article, nous vous expliquons les étapes clés pour savoir si un terrain est constructible :

1. Consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale
2. Vérifier les informations cadastrales
3. Demander, si besoin, un certificat d’urbanisme
4. Prendre en compte quelques points de vigilance (servitudes, risques, viabilisation…)

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Un terrain constructible (ou terrain à bâtir) est un terrain sur lequel une construction peut être autorisée, juridiquement (règles d’urbanisme) et techniquement (sol, accès, réseaux).
En pratique, un terrain est considéré comme constructible lorsque :

• le PLU ou la carte communale autorise la construction dans la zone où il se situe,
• aucune règle ou servitude ne s’y oppose (risques, protection de certains espaces, servitudes de passage, etc.),
• et que le terrain peut être effectivement aménagé (accès, raccordement aux réseaux, etc.).

1. Consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU (ou, à défaut, la carte communale) est le document qui fixe les règles d’utilisation des sols dans chaque commune : il délimite les zones constructibles et celles qui doivent être protégées (zones agricoles, naturelles, forestières…).

Vous pouvez le consulter :

• sur le site internet de la mairie ou de l’intercommunalité,
• sur le Géoportail de l’urbanisme,
• ou directement au service urbanisme de la commune.

Important : même en zone U, le PLU peut restreindre fortement la constructibilité (gabarit, emprise au sol, destination, stationnement, etc.). Il faut toujours lire ou faire lire le règlement de zone.

2. Vérifier la situation cadastrale du terrain

Le cadastre ne dit pas si un terrain est constructible, mais il permet de l’identifier précisément :

• section et numéro de parcelle,
• superficie,
• forme et position par rapport aux voies publiques.

Vous pouvez consulter le plan cadastral :

• sur le site officiel cadastre.gouv.fr
• ou en mairie, au service urbanisme ou au service foncier.

L’objectif est de faire le lien entre :

• la parcelle cadastrale,
• et la zone du PLU dans laquelle elle se situe.

En croisant les deux, vous savez déjà si le terrain est dans une zone a priori constructible (U ou AU) ou non (A ou N).

3. Demander un certificat d’urbanisme (CU)

Pour sécuriser votre projet (et surtout un achat de terrain), il est fortement recommandé de demander un certificat d’urbanisme (CU).

Définis par l’article L410-1 du Code de l’urbanisme, les certificats d’urbanisme sont disponibles en deux versions :

• le certificat d’urbanisme d’information (CUa), qui renseigne sur les règles générales d’urbanisme sur la parcelle,
• et le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb), qui précise les conditions de construction sur cette même parcelle.

Ces certificats sont essentiels pour clarifier les possibilités et les contraintes avant l’achat ou le développement d’un terrain.
Pour obtenir ce document, une demande doit être faite à la mairie avec le formulaire CERFA n° 13410*12.
A noter : La durée de validité d’un certificat d’urbanisme (CU) est de 18 mois à compter de sa délivrance

4. Pour aller plus loin, faites attention sur ces points :

Même si le terrain est situé en zone constructible selon le PLU, d’autres éléments peuvent limiter ou compliquer votre projet.

Servitudes et contraintes particulières

Certaines servitudes peuvent limiter la constructibilité ou la forme du projet :

• servitudes de passage ou de vue,
• périmètres de protection de monuments historiques ou de sites patrimoniaux,
• périmètres soumis aux Architectes des Bâtiments de France (ABF),
• zones de risques naturels ou technologiques (inondation, mouvement de terrain…).

Beaucoup de ces informations figurent dans le certificat d’urbanisme ou sont consultables en mairie.

Étude de sol et contraintes techniques

Un terrain peut être juridiquement constructible mais techniquement difficile :

• sols instables ou argileux,
• forte pente,
• présence d’eau,
• accès compliqué aux réseaux (eau, électricité, assainissement…).

Une étude géotechnique peut être indispensable pour sécuriser la construction (et parfois exigée dans certaines zones à risques).

Viabilisation et coût global

Un terrain non viabilisé peut être constructible, mais il faudra prévoir :

• la création d’un accès carrossable,
• les raccordements aux réseaux,
• éventuellement un assainissement individuel (fosse toutes eaux, micro-station…).

Ces éléments peuvent fortement influencer le budget global : mieux vaut les évaluer avant de s’engager.

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