Peut-on construire un garage en limite de propriété ?

Il est possible de construire un garage en limite de propriété, sous réserve de respecter les règles du PLU ou, à défaut, les règles générales d’implantation prévues par le code de l’urbanisme.

Les règles d’implantation des constructions sont établies par :

• Un document d’urbanisme, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
• Une Carte communale, qui définit les modalités d’application du Règlement National d’Urbanisme (RNU) – le RNU ainsi que la carte communale sont appliqués ordinairement au sein des communes faiblement peuplées et sans PLU.

Il est nécessaire de prendre contact auprès de la mairie afin de connaitre les modalités de mise en œuvre des règles d’urbanisme au niveau local.

Commune couverte par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu (PSMV)

Les règles relatives à l’implantation des constructions font l’objet de dispositions particulières (articles 6 / 7 / 8 du règlement du PLU).

Ces règles, établies par l’autorité compétente en matière de gestion du droit des sols, sont spécifiques à chaque commune. De telle sorte que seule la consultation du PLU en mairie permet de savoir s’il est possible ou non de construire un garage en limite de propriété.

La construction en limite séparative reste fréquemment autorisée toutes conditions étant respectées par ailleurs (hauteur de la construction, marge de recul imposée par le règlement d’urbanisme, accessibilité du terrain).

Commune couverte par une Carte communale ou sous RNU

Les règles d’implantation dans les communes dépourvues d’un document d’urbanisme sont établies par le code de l’urbanisme, essentiellement aux articles R.111-16 à R.111-20.

Essentiellement, le code de l’urbanisme dispose dans son article R.111-18 que :

À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

La construction d’un garage en limite de propriété est envisageable, toutes conditions étant réunies par ailleurs (recul imposé par un règlement sanitaire départemental, recul imposé en raison d’un autre bâtiment, condition de constructibilité du terrain, prescriptions relatives à l’accessibilité des terrains).

Construction en limite de propriété et garage adossé à un mur mitoyen

Il est permis par le code civil de construire un ouvrage adossé à un mur mitoyen (article 657 du code civil), à la condition d’obtenir l’accord de l’autre copropriétaire, ou, à son refus, de s’assurer que le garage ne soit pas nuisible à ses droits (article 662 du code civil). Par ailleurs, le garage ne doit pas être constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

Dans tous les cas, il est nécessaire de rappeler que l’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable) est instruite et délivrée sous réserve du droit des tiers : il ne revient pas au service en charge de son examen de contrôler la conformité de la construction au regard des règles du code civil.

À retenir

• La construction d’un garage en limite de propriété est souvent autorisée
• Les règles du PLU priment
• Des distances minimales peuvent s’appliquer
• Les règles locales doivent être vérifiées avant dépôt

Une vérification préalable évite un refus ou un conflit.

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